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房地产企业财务状况分析篇1
关键词：保利地产；财务状况分析；财务指标
中图分类号：F83
文献标识码：A
文章编号：16723198（2013）06010103
财务状况分析的目的主要在于考察和了解企业财务状况的好坏，促进企业加强资金循环，保证经营的顺利发展，通过对会计报表等资料的分析，能够准确说明企业的业绩状况，指出存在的问题以及产生的原因。房地产属于资金密集型产业，其特点是投资大、风险高、周期长。28至2012年，中国发生了很多影响该行业的重要事件，例如“五・一二大地震”、“北京奥运会”、“金融危机”和“限购令”等，本文通过对保利地产财务报表的深度分析，揭示房地产业的潜力与危机，并探讨大事件对上市公司财务状况的相关影响。
1我国房地产和保利企业股份有限公司概况
1.1宏观环境
房地产宏观环境是指影响房地产交易行为的社会活动力量，包括政治因素，经济因素，人口因素等。政治因素的影响主要体现于国内的政局状态，状况稳定时，房地产行业就处于良性状态，房地产价格就会上升，反之，其价格则下降。消费，储蓄，投资水平等经济原因使得人们对住房，写字楼，娱乐设施的需求增加，从而引起房地产的价格上涨。人口对房地产行业的影响也是密不可分的。当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；反之对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下落。人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，都成为引起房地产价格波动的因素。
1.2保利概况
1992年，经国务院、中央军委批准，中国保利集团公司在保利科技有限公司的基础上组建，1999年3月，中国保利集团公司由军队划归中央大型企业工作委员会领导管理，成为国有重要骨干企业。23年，由国务院国有资产监督管理委员会履行出资人职责。2010年，中国新时代控股（集团）公司涉军业务并入中国保利集团公司。
1992年9月14日在广州市注册成立的全民所有制企业，成立时注册资本为1万元。1997年9月，保利南方对本公司进行增资，增资后注册资本为6万元。22年8月22日，名称变更为“保利房地产股份有限公司”。26年3月，公司更名为“保利房地产（集团）股份有限公司”。26年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。自27年1月起，公司选入“上证50”、“上证80”、“沪深3”、“中证1”和“上证治理”5个指数样股本。
2保利地产的财务状况指标分析
下面通过来自于保利集团和万科的年报中的相应数据（28年到2011年9月的财务数据）进行分析。
2.1保利地产资产分析
表1列出了保利地产28年～2011年9月期间的资产状况，全面包含了企业的各类资产。
由表1可以看到，保利企业的存货额保持较高的增长，28年投资收益不理想，可能是受到亚洲“金融危机”的冲击。29年，公司减慢存货扩张速度，抓住市场有利时机，实现资产规模跨越式增长，大幅提升了整体盈利水平，进一步增强了短期债偿能力，并逐步取得费用预算控制的规模化效应。2010年末，公司总资产达1，523.28亿元，较上年末增长69.57%。2010年末存货与预付账款等经营性资产占总资产的比例达到80.92%，流动资产占96.29%，无长期沉淀资产。其他应收款大幅度增加，表明向其他企业投入的款项有所增加。从2011年1-9月数据分析，应收账款大幅度增长表明企业以前的流动资金逐步回笼。
2.2保利地产负债分析
表2列出了保利地产与表1同期的企业负债状况。
从表2中可以看到：保利企业的负债额也处于增长状态。预收账款的数额每年占总资产数额的20%以上，占总负债的25%以上。预收账款的增长说明企业仍在扩大销售规模。28年的“金融危机”，“512地震”使当年的销售状况受到影响，流动比率有所下降。截止2011年9月，公司资产负债率为80.73%，较上年度末有所提高；预收账款余额为795.06亿元，占总负债的50.28%；剔除不需要实际偿还的预收账款后，公司实际负债水平相对较低。
2.3保利地产现金流量分析
首先将同一时期保利地产经营活动现金数据制成图1和表3。从表3中可以看到，企业经营活动产生的现金流量净值为负数，可以推定公司本期的经营管理出现问题，这一期间公司经营活动的现金大于支出，现金处于流入不敷出的状态。比较三年的销售情况，经营现金流一直保持快速的流出状态，原因是企业加大了各个项目的开发，销售的资金回笼周期长，短时期将持续为负值。
其次，将同时期企业投资活动现金流也制作成图表，如图2和表4。可以从上述图表中看到：企业的现金流逐年递增，表明企业长期通过投资来控制土地项目，每年的投资增幅都在3%以上，预计2011年末投资额会相对有所下降。
最后，将同时期企业筹资活动现金流制作成图表，如图3和表5所示。从表5中可以看到保利每年都在不断筹资之中，对银行的借款数额和市场融资金额逐年递增。
2.4保利与万科的财务指标对比分析
为了得到更好的比较分析，下面选取了“保利”和房地产龙头老大“万科”地产的部分财务指标进行对比分析。（下列各数据都通过东方财富网列示的报表数据得来）
2.4.1企业盈利能力分析
分析：由上表可知，保利和万科每季度的总资产利润率相差不大，28年以后受到金融危机影响总资产净利润率大幅下降。
2.4.2企业偿债能力和资本结构分析
分析：和万科相比，保利地产的速动比率不稳定，29年达到高峰，表示流动资产的变现能力较强，流动负债的偿还能力较强。10年存货占流动资产的比率为75.89%，略高于同行业平均水平71.14%，可见流动资产缺乏有效管理，偿债能力受到不利影响。
2.4.3资产负债率
分析：保利地产和万科的资产负债率相对都比较大，特别是去年上半年公司的资产负债率突破了80%，但是从资产负债表指标来看，显示保利的预收账款和长期负债维持较高水平，所以偿债能力相对来说得到了保护。从积极的角度来说，资产负债率偏低表明公司的财务成本较低，风险较小，偿债能力较强，经营较为稳健。但从消极的角度来看，说明企业的经营过于谨慎，不能有效的利用财务杠杆带来的作用，同时我们也可以做出这样的猜测，企业也许在融资上遭遇困境。
2.4.4企业营运能力分析
分析：保利地产一直努力提高存货周转率，而存货周转率提升不大的原因是因为存货的余额持续增长，销售情况却达不到预期增长速度。由于房地产行业的资金占用量大，周转速度慢，而保利地产存货占流动资产的比率高于同行业，势必严重影响了保利企业的偿债能力。
3结束语
3.1保利企业存在的财务问题
随着房地产行业调控政策的持续深入，行业整顿和市场环境等外部因素的不确定性显著提升，加剧了公司发展中面临的困难和挑战：一方面，短期内房地产市场在调控影响下，反复的波动将成常态，加大了公司准确把握经营节奏、实现持续快速发展的难度；另一方面，土地和资金等主要生产资料的配置受到日益频繁的政策干预，增加了企业合理安排经营计划、保持可持续发展的难度，通过对比保利地产和万科地产的财务指标，我们发现保利地产的财务方面出现以下问题：
（1）从28年开始保利地产的速动比率指标一直处于不稳定状态，这样不利于企业进行债务规划，结合存货周转率的持续走低可以得知，该企业的偿债能力会受到长远影响，短期偿债能力较弱。
（2）保利地产存货周转能力较差，存货占流动资产比率高于同期行业平均水平，周转过慢也会严重影响偿债能力，同时说明流动资产缺乏有效管理。
（3）现金流净额持续呈现负数，维持保利现金流入量主要为筹资的现金净流量，而且主要是短期借款。所以要求企业不断地筹措资金周转。限购令出台使资金回笼速度减慢，导致营运资金出现匮乏，加大了企业的财务风险。
（4）保利地产的资产负债率比率较大。一方面控制负债所占比率，同时利用财务杠杆进行优化融资结构乃是当务之急。
（5）货币资金的不足很难让企业度过财务危机，10年的货币资金较上一年呈下降状态，预计11年货币资金应该维持相对平衡，但是依然很难满足企业对营运资金流量的需求。
3.2对保利财务方面提出的建议
（1）抓住房地产市场回暖时期，扩大销售规模，加大账款回收，预防财务风险。
（2）拓展融资渠道，有效吸引投资，从而加快发展步伐，提高资金回笼速度。
（3）充分发挥银行信贷和房地产基金等多元融资优势，进一步优化产品和区域结构。
（4）增加长期贷款来替代到期的短期贷款，降低还款的风险，优化负债的结构，减少短期还款的压力，做好债务风险控制。
（5）努力降低资产负债水平，提高速动资金比率，确保公司财务安全。
（6）把握市场机遇，优化投资结构，提高资源利用效率，保障企业稳中有进。
（7）加强品牌塑造，重视社会效益。继续坚持以普通住宅开发为主，进一步提高中小户型比例和产品性价比，抢占刚需市场，扩大销售规模。
（8）积极提升物业管理整合力度，同时大力推进专业公司发展，促进房地产主业做大做强。
（9）强化内部控制，提高管理水平。针对经营管理中的薄弱环节和主要风险，以完善内控制度为重点目标，以信息化管理为辅助手段，进一步提高精细化管理水平。
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房地产企业财务状况分析篇2
关键词：房地产企业财务管理风险现状建议
结合当前全球经济一体化发展的实际情况，我国房地产企业面临更加广泛的发展空间与机遇。而随着市场经济环境的日益复杂化，财务风险也成为房地产企业财务管理中不得不关注的话题，对企业经济的健康、持续发展起到关键作用。对于我国房地产企业来说，必须意识到财务风险的客观存在，进一步强化企业的财务管理职能，提高投资回报率，树立良好的社会形象，提升核心竞争力。
一、房地产企业财务管理面临的风险
企业开展财务管理活动，是防范财务管理风险的重要途径。客观认识房地产企业发展过程中可能遇到的各种风险，可提高财务管理的针对性、有效性，具体分析如下：
（一）项目投资风险
由于房地产项目的特殊性，具有开发周期长、投资额大等特征，其中涉及到诸多不确定的因素，而投资也对项目成败、企业经济效益水平等产生直接影响。如果出现诸多波动因素，造成房地产企业的开发项目无法实现预期目标，就会对其偿债能力及盈利水平造成影响，形成投资风险。另外，一些房地产企业在运行过程中，大面积地筹集资金、盲目追求高效益，忽略了对市场项目的可行性分析，结果可能造成投资项目的技术可行性较低、市场调研数据失真而产品上市之后面临营销难题、行业扩张过度、控制管理手段不到位等。
（二）筹资风险
以我国房地产企业项目开发的实际情况来看，以资金驱动作为重要动因。但是当前大多房地产企业的自有资金匮乏，大多资金应用于土地成本支出，而后期开发所用的资金大多来自筹资或者回收前期销售款。因此可以说，资金已成为房地产产业链中的重要组成部分，甚至一些房地产企业背负了高压负债，面临到期无法偿还本息的风险，而过于盲目或者大规模的投资，也将增加财务风险可能性。例如，债务规模较大、利率水平偏高等，都会增加筹资的成本费用；债务的期限结构欠妥，大多债务的到期时间较为集中，加大偿债压力等。
（三）投资回报风险
对于房地产企业发展来说，资金回报风险是财务风险的又一表现形式，主要在房地产的开发产品处于可售状态之后，又一政策变动、销售手段滞后等问题，造成销售状况不尽人意，不能在短时期内实现效益目标或者回收资金；再加上企业面临较大的资产负债压力，如果不能及时回收资金，将无法满足后期发展的资金需求，同时降低企业偿债能力，极易陷入财务困境中，不利于树立企业的良好形象，甚至企业面临破产危机。
二、房地产企业财务管理现状
（一）财务管理模式滞后
以当前房地产企业的发展状况来看，财务管理人员已经逐渐意识到开展财务管理活动的重要意义，并且大多房地产企业的领导者也参与到财务管理工作中，在一定程度上强化了房地产企业的管理效果与控制力度。但是也要意识到，领导关注的财务管理重点在于是否存在违法乱纪行为，紧紧盯住财务部门的工作状况，认为只要管好财务管理部门就万事大吉，而忽视了其他方面的监管。实际上，这种陈旧的思想观念已经无法适应市场经济发展的新需求，甚至可能造成企业面临巨大风险损失，不利于房地产企业的长远性发展。
（二）缺乏完善的财务管理制度
由于市场经济体制改革的不断深入，房地产企业面临纷繁复杂的发展环境。过去，房地产企业处于初级运行阶段，财务管理活动没有可以遵循的依据，普遍存在资金分散、私设小金库、账外账等现象，增大了企业的财务风险可能性；另外，由于缺乏完善的规章制度，房地产企业的财务管理缺乏精细化的预算，在一些资金管理工作中存在盲目运作行为，仍然停留在简单的会计核算层面，没能对企业经济状况进行细致分析与探讨，财务部门无法掌握款项的收支，企业领导者也无法从整体把握资金运营状况，可能造成决策失误。
（三）资金结构有待调整
对于我国房地产企业的融资渠道来说，普遍存在单一性问题，大多筹集资金来自银行贷款。那么在所有的投资基金中，自有资金的比例偏少，增强了企业的负债率。这种客观形势的存在，一方面增加了银行的贷款负担，另一方面则增加了房地产企业的风险可能性。由于房地产项目的投资数额大、周期长，因此银行贷款的利息成本也比较大，尤其在金融危机爆发之后，银行在发放贷款方面显得更加谨慎，再加上当前国家各项政策的约束作用，使得银行贷款渠道难上加难，房地产企业如果不能获得有效的资金保障，仍然以不合理的资金结构模式存在，将面临巨大的风险，甚至由于资金链断裂而破产。
（四）全面成本管理工作不到位
所谓全面成本管理，就是要求房地产企业财务成本管理措施，落实到项目实施的各个环节，实现全过程管理、全员管理。应该认识到，房地产企业的成本发生是一个动态性过程，包括规划、设计、施工及销售等诸多环节，因此成本管理应贯穿于整个项目开发过程中，对涉及到的成本各个要素进行全面规划，确保企业实现效益最大化目标。同时，房地产企业往往忽略了工程成本管理的基础资料，因此无法及时了解来自企业内部各个部门、施工前线管理部门等运行状况，还有一些房地产企业认为成本管理应该由财务部门负责，没能实行全过程、全方位的成本核算，造成财务部门收集资料的来源有限，成本管理偏离了预算目标，无法控制企业成本水平。
三、房地产企业财务管理优化的几点建议
（一）改进财务管理的观念意识
当前，我国一些房地产企业的财务管理观念滞后、方法单一，无法及时掌握市场经济发展的信息状况，还有一些领导缺乏对财务管理的重视程度或者缺少财务管理知识，在引导企业财务管理方面显得力不从心。实际上，领导作为一个企业发展过程中的重要决策者，只有意识到财务管理工作的重要性，并将其与企业发展联系起来，进一步提高重视程度，才能促进企业的健康发展。在激烈的市场环境下，房地产企业领导者应不断完善自身的财务管理知识，并意识到财务管理是一个长期性、系统性的工程，需要在企业内部形成全员意识，更好地发挥财务管理效能，推动企业长足发展与进步。
（二）建立健全财务管理制度
对于现代化企业发展来说，只有构建完善的财务制度，才能确保财务管理各项工作的规范、有序发展。那么房地产企业在制定规则制度过程中，应客观分析房地产项目面临的风险、存在的问题等，提高财务管理制度的针对性、可操作性。首先，通过设置专业化的财务管理机构，对企业的现金收支、资金融通、固定资产等进行分析，为编制预算、实施决算等奠定基础；其次，通过构建完善的财务管理制度，如现金制度、报销制度、采购制度等，提高财务管理的制度化、规范化；再次，建立完善的考核制度，发挥监督机制的积极作用，可组成由最高决策人带头，以财务管理部门为主的内部控制小组，定期检查各项规章制度的落实状况，及时发现制度执行过程中存在的问题，如项目制度的落实状况、项目制度难以落实的原因等，客观分析可能面临的后果，有针对性地采取纠正措施；对于严格执行财务管理规章制度的部门及个人给予奖励；对于违反规章制度的部门及个人，给予严厉处罚，调动各部门参与考评的积极性。
（三）实现多元化的融资渠道
若想提高财务管理的质量水平，有效规避房地产企业可能面临的财务风险，要求房地产企业必须进一步拓宽融资渠道，改变以往过于依赖银行贷款而产生的各种资金风险。首先，寻找并开拓民间融资方法，在合理规避金融风险的基础上，可以适当选择比银行同期利率稍高的融资方式；其次，采取合作开发模式，加强与其他房地产企业的战略合作关系。尤其对于中小型房地产企业来说，具有规模小、资源数量少的特征，因此进一步扩大企业发展规模，实现经济效益目标，是中小型房地产企业的发展趋势，而通过战略合作，促进利益共享、风险共担，也是非常有效的手段。例如，如果企业拥有土地所有权，但是缺乏开发资金，为了获取更多的资金支持，就可以通过转让部分股权的方式，与资金雄厚、技术水平高的房地产企业合作，这样既可以解决资金难题，也更利于房地产企业增强自身管理水平。
（四）采取积极的全面成本管理措施
在现代企业发展过程中，应树立成本管理意识，以此作为企业发展的核心与基础，帮助企业实现财务管理目标，促进企业更坚定、更健康的发展。那么房地产企业在开展成本管理工作时，应采取如下措施：其一，制定明确的成本管理目标，尤其研究项目建设前期可能涉及的费用，包括规划设计的成本、工程开发的费用、经营收入等，都应该纳入到预算项目中；其二，加强对成本费用的归集与核算，正确计算开发项目中所涉及的土地征用费用、拆迁补偿费用、建筑安装费用、公共配套设施费用等；其三，加强对成本的深入分析，奠定在财务核算基础上，严格考核成本指标的实现状况，及时发现指标实施过程与制定标准存在的偏差，分析原因并采取纠正措施，不断积累经验、总结教训，寻找控制成本的有效方法；其四，加强对基础数据收集与整理工作的重视程度，作为企业领导者，必须起到带头作用，形成良好的企业成本管理氛围，要求各个部门、各个岗位从每一个细节之处着手，落实节约成本的目标。另外，还应做好与成本相关数据的记录工作，为财务部门制定成本预算奠定基础；其五，提升成本核算人员的综合素质，除了具备基本的成本管理知识以外，必须了解施工的流程，掌握工程预结算的相关知识，形成良好的职业道德。
四、结束语
总之，房地产企业作为我国国民经济支柱的重要产业之一，能否获得健康、持续性的发展，将对构建经济社会、和谐社会起到关键作用。在当前我国加大房地产业监控力度的背景下，房地产财务管理工作显得更加重要。在新时期、新形势下，房地产企业必须转变思想观念，开展积极的战略性财务管理活动，对房地产投资项目进行全方位、全过程的控制与管理，树立风险意识、成本意识和发展意识，客观分析以往工作中存在的问题，采取有效的解决措施和完善方法，实现我国房地产企业的又快又好发展。
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房地产企业财务状况分析篇3
【关键词】房地产企业；财务能力；主成分分析；评价
企业财务能力评价，与企业所处的经营环境有着重要的联系。不同的企业经营环境，企业的务活动的侧重点也各不相同。本文结合我国房地产企业的具体情况，以我国上市房地产公司中8家财务困境ST公司和8家财务正常公司为样本，选取了能较全面反映公司财务状况的10个财务指标为变量，采用主成分分析方法，从较多的财务指标变量中导出主要成分，进行房地产财务能力评价。
一、主成分分析法
主成分分析是通过对原始指标的相关矩阵内部结构关系的研究，找出影响某一状况的几个综合指标即主成分，使综合指标为原始指标的线性组合，综合指标不仅保留了原始指标的信息，彼此又不相关，使我们在研究复杂的问题时能够抓住主要矛盾。
具体方法是将原来众多的具有一定相关性的指标，比如p个指标，重新组合成一组新的相互无关的综合指标F1，F2，…，Fm（m≤p）来代替原来的指标，通常数学上的处理就是将原来p个指标作线性组合，Fi是与F1，F2，Fi-1…Fi+1，Fm都不相关的p个指标的所有线性组合中方差最大者。
这样决定的新变量指标F1，F2，…，Fm分别称为原变量指标的第1，第2，…，第m主成分。其中，F1在总方差（总贡献率）中所占的比例最大，F1，F2，…，Fm的方差（贡献率）依次递减。这些主成分之间不仅不相关，而且它们的方差依次递减，因此在实际工作中，就挑选前几个最大主成分。虽然这样做会损失一部分信息，但是由于抓住了主要矛盾，并从原始数据中进一步提取了某些新的信息，这种既减少了变量的数目又抓住了主要矛盾的做法有利于问题的分析和处理。
二、样本的选择
考虑我国房地产开发企业的具体情况和样本数据收集的可行性，本文选用上市房地产企业进行样本分析。同时，为了求得阈值点（分界点）进行模型有效性的检测及考虑到多元统计方法中强调样本配对的重要性，在样本的选择过程中尽量多地将被处以财务困境ST的房地产公司包含进样本。由于上市的房地产公司数目较少，样本的选择中选取了一些以房地产为多元化经营的公司。本文从上市公司中选取了共16家房地产公司，其中8家为ST公司，同时按照同行业、同时期、同规模的对应原则，选取相应的8家财务健康的上市公司作为匹配样本。
三、主成分分析阶段的变量
在选取财务比率作为变量时，应选取能反映财务能力的指标。本文主成分分析阶段选取了10个财务指标作为变量：净资产收益率（X1）、流动比率（X2）、速动比率（X3）、存货周转率（X4）、应收账款周转率（X5）、营业利润率（X6）、资产报酬率（X7）、资产周转率（X8）、净资产增长率（X9）和净资产增长率（X10）。选取的样本和变量数据如表1所示。
四、主成分分析结果
采用SAS软件的统计分析系统作为工具，对上述变量进行主成分分析，得到10个变量的主成分分析特征值、贡献率和旋转主成分载荷矩阵，见表2、表3。
根据表2，取累计贡献的75%~85%来确定主成分Prini，可取前面四个主成分，它们能够包含较多的信息。
由第一主成分F1可以看出，营业利润率X6和资产报酬率X7具有较大的载荷，而X6和X7都是反映企业的盈利能力，所以可以将F1视作是反映企业盈利能力的综合因子。
第二主成分F2中，存货周转率X4和净资产增长率X5具有较大的载荷，因此可以将F2视作是反映企业经营效率和成长能力的综合因子。
第三主成分F3中，净资产收益率X1和应收账款周转率X5具有较高的载荷，因此可以将F3视作是反映企业盈利能力的综合因子。
第四主成分F4中，资产周转率X8具有较高的载荷，因此F4和F2一样主要反映了企业的经营效率。
由此可以看出，影响企业财务能力的财务指标主要是反映企业盈利能力、经营效率和成长能力的财务指标。
五、评价房地产企业财务能力
表4为各房地产公司财务能力前4个主成分及综合主成分得分，综合主成分为前4个主成分与相应贡献率乘积之和。从企业在前4个主成分上的得分可以看出各企业在盈利能力、经营效率和成长能力等主成分上的优势和不足之处。从表4可以看出，深万科、光彩建设、陆家嘴的综合主成分得分最大，比其余企业值大得多，说明这3家财务状况最好；中华企业、世纪中天、新黄浦、星源、大菲综合指标接近，比其余8家企业的值大，说明这5家企业财务状况较好；最后8家企业财务状况较差。综上所述，综合主成分得分可以较好反映企业的财务状况。
六、结论
通过计算分析可以看出，影响房地产企业财务能力的财务指标主要是反映企业盈利能力、经营效率和成长能力的财务指标。房地产企业可以根据主成分得分认识自身财务能力优势之处和薄弱环节，并提出相应的策略。所采用的策略能有效增加综合主成分得分，为企业制定战略提供一条有效的途径。
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房地产企业财务状况分析篇4
(一)变量设计
1.被解释变量—财务风险。
基于我国证券市场不完善的现状，我们选择用样本企业的Z-score指数①来衡量企业财务风险。本文所用的Z-score模型公式为:Z=1.2×营运资金/总资产+1.4×留存收益/总资产+3.3×息税前利润/总资产+0.6股票总市值/负债账面价值+0.999×销售收入/总资产
2.解释变量与控制变量。
解释变量为公司治理和宏观调控。公司治理选取股权特征、董事会特征、高管激励和“三会”会议情况等4个方面共7个变量来考察其对我国房地产上市公司财务风险的影响。根据当前我国政府宏观调控情况，设置虚拟变量，宏观经济政策从紧取0，适中取1，适度宽松取2。此外，为了控制其他可能对我国上市房地产公司财务风险产生影响的因素，选取了企业规模、资产负债率和成长性等三个控制变量。
(二)模型构建
通过借鉴前人研究方法，根据房地产上市公司实际情况，本文构建多元回归模型来分析我国房地产企业的宏观调控、公司治理与财务风险的关系。
(三)数据来源
本文选取深市、沪市上市的房地产行业为原始样本，选取23—2012年共10年为研究期间。在原始样本的基础上进行了如下几个方面的处理:一是剔除在23年以前未上市的样本;二是剔除无主营业务收入、总资产为零或所有者权益为负的公司，这些公司基本上处于资不抵债、重组等状态，缺乏持续经营能力，可能影响研究结论的说服力;三是剔除财务数据缺失严重的公司。最后共获得127个样本，共1270个观测值。
二、实证分析
(一)描述性统计分析
报告了本文主要变量的描述性统计。从表中我们可以看出:其一，按照阿尔特曼教授关于财务风险的临界判别值来划分，有超过一半的公司值小于1.4514(中位数)，这些公司存在较大的破产风险，财务危机较为严重。我国房地产公司财务风险的Z值平均为1.88，处于财务风险状况的“灰色地带”①，说明我国上市的房地产公司整体财务状况不是很好;最小值为－67.5664，最大值为35.1331，各公司财务风险状况相差比较大。其二，股权集中度(HHI5)，极值差距十分明显，最小值84.3335，最大值7997.79，这表示我国房地产公司股份分配方式各不相同，这与我国房地产企业股权分配方式的现状相符。其三，董事会规模大小方面，大部分公司董事会规模为9人。其四，在高管激励机制方面，我国房地产上市公司高管持股情况较差，超过一半的公司高管未持股，股份激励这种方式对高级管理人员的激励作用在中国上市房地产公司的生产经营过程中没有受到重视。而在高管的薪酬上面，各个公司高管薪酬差距较大，三大高管薪酬总和的自然对数跨度从4.4594～7.4869之间，有部分公司高管薪酬很低，有的却很高。
(二)实证结果及分析
在进行相关性分析之前首先进行了相关系数检验，结果表明财务风险与公司治理结构的相关系数均显著，并且各自变量间的相关系数值较小。另外还采用方差膨胀因子法进行了自变量间的多重共线性诊断，检验结果显示模型中各变量的容忍度均大于方差，所以自变量间的共线性并不严重，限于篇幅没有报告相关系数检验和共线性诊断结果。
1.公司内部治理与财务风险的回归分析。
本文以财务风险(Z)为被解释变量设置了4个模型，使用式(1)分别检验股权特征、董事会特征、高管激励以及“三会”会议情况对财务风险的影响，结果见下页表3。模型Ⅰ检验了股权特征对财务风险的影响，股权集中度(HHI5)符号为正，且在5%的水平下显著，即提高股权集中度，有利于降低房地产上市公司的财务风险，因为在宏观调控政策频繁变动的市场环境下，加大第一大股东的持股比例有利于集中决策，规避财务风险;股权制衡度(EBD)符号为负，说明房地产企业降低股权制衡度，对降低企业财务风险有正向影响，但效果不显著;模型Ⅱ检验了董事会特征对财务风险的影响，董事会规模(BDSIZE)符号为正，且在5%水平下显著，即扩大董事会规模，尤其是增加独立董事人数，将有利于降低上市房地产公司财务风险;模型Ⅲ检验了高管薪酬对财务风险的影响，回归结果高管薪酬(SALARY)符号为正，且在1%水平下显著，即高管薪酬越高，上市房地产公司财务风险越小。模型Ⅳ检验了“三会”会议情况对财务风险的影响，在每年召开股东大会会议次数(GTIME)方面，符号为正，且在5%的水平下显著，即每年召开的股东大会召开次数越多，上市房地产公司财务风险越小;每年召开董事会会议次数(DTIME)符号为正，说明我国房地产企业召开董事会次数有利于降低企业的财务风险，但效果不显著;每年召开监事会会议次数(JTIME)方面，符号为正，且在1%的水平下显著，即每年召开监事会会议次数越多，监事会成员行使监事权利，履行其职责情况越好，能有效降低财务风险水平。
2.宏观调控、公司治理与财务风险的多元回归分析。
结合上述分析，本文以宏观调控政策、房地产企业股权结构、董事会特征、高管薪酬以及“三会”会议情况为解释变量，财务风险水平为被解释变量，对式(2)进行逐步回归，通过固定效应检验得到结果。宏观调控政策(MCP)符号为负，且在5%水平下显著，通过实际数据验证了宏观调控政策与财务风险之间呈显著的负相关关系。中国经济改革开放后30多年的快速发展为房地产企业提供一个良好的发展环境，宽松的宏观调控政策会使房地产企业不断扩张发展，单纯依靠土地和资金资源粗放型发展，几乎不计后果地增加企业资产负债率，一旦市场环境发生重大改变就会使很多企业无法适应，无法正常运营甚至破产;相反，近些年来随着我国房地产泡沫不断出现，政府加大对房地产行业的宏观调控力度，这些不断趋紧的调控政策会影响房地产企业的投资决策，房地产企业一般会选择谨慎投资，进行科学理性地投资，从而降低企业财务风险。
3.宏观调控对“三会”会议情况与财务风险的调节效应回归结果。
综合以上分析，本文将宏观调控政策作为调节变量引入，以财务风险水平作为被解释变量，各企业全年召开三会情况即每年召开股东大会次数、每年召开董事会会议次数以及每年召开监事会会议次数作为解释变量，对式(3)进行逐步回归，模型Ⅰ是控制变量的回归结果，模型Ⅱ、Ⅲ和Ⅳ是在控制变量的基础上加入宏观调控政策与公司治理中会议情况的交叉变量的检验结果，报告了样本公司宏观调控政策对公司治理中会议情况与财务风险关系的调节效应，即方程(3)的回归结果。模型I的检验结果显示，增加公司规模和成长性，有利于降低企业的财务风险;而资产负债率与企业的财务风险呈显著的负向关系，说明我国房地产上市公司不改善公司财务状况，将会显著提高企业的财务风险水平。当加入宏观调控政策变量与公司治理中会议情况的交叉变量后，公司规模和公司成长性仍然具有较强的解释能力。模型Ⅱ的交互项系数为－0.0524，且在10%水平下显著，说明宏观调控政策负向调节股东大会次数和财务风险之间的关系，即在宏观调控政策越紧，每年召开股东大会次数对公司财务风险的影响力增强，增加召开股东大会次数越有利于降低企业的财务风险。模型Ⅲ交互项没有通过检验，说明宏观调控政策对董事会会议次数和财务风险之间没有显著调节效应，其原因可能是董事会成员以及其下设机构没有发挥其应有的专业技能水平，其作用不明显。模型Ⅳ交互项回归系数为－0.0718，在1%水平下显著，表明宏观调控政策负向调节监事会会议次数和财务风险之间的关系，即宏观调控政策越紧，监事会会议次数对财务风险的影响越强，即每年召开监事会次数越多，越有利于降低公司财务风险，其原因可能是宏观调控政策从紧，监事会成员也加大对公司运营状况的监管，公司管理人员会选择谨慎投资，能有效减小公司财务风险。
三、结论与建议
房地产企业财务状况分析篇5
关键词：资金视角房地产业财务危机引发因素
一、引言
尽管房地产业被普遍认为是暴利行业，但事实上，我国房地产业的发展并非一番风顺。在“26年商业地产发展趋势及如何促进中国商业地产健康发展的专家论坛”上，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松说：“1997年我国取消了福利分房制度，在随后的几年内，中国的房地产企业就如雨后春笋一般出现，由开始的一万家、两万家发展到了去年的五万家，其中一半以上的房地产公司年龄不超过五年。”由于行业的疯狂发展，楼市蕴含着大量的泡沫，近年来，国家加大了对房地产行业的宏观调控力度，自2010年以来，国家相继出台了“国十条”和“国五条”来试图为“过热”的房地产市场降温。在降温的过程中，房地产企业生存环境恶化，在面对不利的环境变化时，许多房地产企业出现了财务危机。
房地产行业作为一个特殊的行业，有着其特殊的行业特点，尤其是资金对房地产开发企业的生存发展至关重要，因此对房地产开发企业财务危机的一些引发因素进行分析具有重要意义，本文对此探讨，并从资金管理的视角，对这一系列的引发因素影响过程加以分析，以期能对房地产开发企业有所帮助。
二、财务危机引发因素分析
从行业特点来看，房地产开发企业具有资金密集度高、开发周期长、区域差异大、受宏观环境影响大、产业波及面广等特点。房地产开发企业在运营的过程中，会遇到各种内外部不利因素的影响，如果企业不能有效的应对，就可能引发财务危机。引发房地产开发企业财务危机的影响因素主要有：
（一）外部因素
1.金融环境。房地产行业是一个资金高度密集型行业，房地产开发需要的资金量庞大，房地产业是“不是金融业的金融业”。在我国现有金融环境下，房地产企业的资金来源主要是依靠银行贷款，我国房地产行业资产负债率明显偏高，基本都保持在70%左右，个别资金状况不好的企业甚至达到90%以上。每年偿还银行的本金和利息是房地产企业的一项重要的资金支出项，一旦金融环境变得不好，会严重影响企业的现金流，一部分资金比较紧张的房地产开发企业极易发生财务危机。
2.土地环境。众所周知土地是房地产开发的基础。自从我国实行土地使用制度改革以来，土地的价格一直在飙升。房地产企业所缴纳的土地出让金在企业经营开发成本中占了相大比重。近年来，这个比重已经升到30%-40%左右，因此，土地市场的各种变动，直接影响到企业开发成本的大小。同时，国家为了防止房地产企业大量囤积土地特别规定：闲置超过一年的土地要征收20%的闲置费。由于土地的高价值，对于企业来说，土地储存过多，一定会占用企业大量资金，影响企业资金链的健康，而土地储备少了，可能会面临丧失市场机遇，影响企业的发展的状况，所以国家的土地政策会影响房地产企业的土地购买的计划进而影响企业的整体经营状况。
3.税收政策。房地产开发企业主要涉及营业税、城建税、教育费附加以及其他的一些地方性税种。目前税费已经占到了房地产开发成本的10%左右，国家或地方政府调节这些税费会使商品房的成本发生变动。另外如果对房产征收物业税，可能会影响对大户型楼房的销售。
（二）外部销售环境
房地产企业主要受到房价的波动、限购政策和预售政策这三个外部销售环境的影响。像所有商品一样，房地产的价格变化受到房地产的供求关系的影响。由于房地产的供给严重依赖于土地供给，而土地有明显的区域性和固定性，每个地区的房价差异很大，波动情况也不一致。为防止房地产行业产生过多泡沫，抑制国内一些一二线城市的房价暴涨，国家会采取一些限购的政策进行宏观调控，以达到供需对等的平衡点。商品限购政策是市场经济失灵状态下的政府挽救之策。比如仅2011年一年有超过120个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”，限购令的出台会影响房地产的销量，使房地产企业的资金回流变得困难。预售一直都是房地产商快速回流资金的一个法宝，但是房屋预售具有较强的国家干预性。因此有关预售的变化会对房地产商的资金回流产生明显的影响。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。预售政策的收紧和严格化，也将影响房地产开发企业的销售和资金回流情况。
（三）内部因素
1.投资决策。由于前几年房地产投资的高回报率，使得部分房地产开发企业在进行项目决策时忽视企业的高风险和行业发展的周期性，对未来困难估计不足。在没有细致分析项目所处的环境、房地产市场的供求状况及消费者的购买力等前提下，就盲目进行投资，同时由于房地产项目占用资金比较多，不少房地产企业在高利润的趋势下，不顾企业的能力，疯狂的进行扩张，同时开发很多项目，这个过程就会占用大量资金，企业资金链紧张，在遇到不利的外部环境时，应对能力变得很弱。因此盲目的项目开发常常是引发企业财务危机的关键因素。
2.营运问题。营运风险是指在企业的生产经营过程中，供、产、销各个环节由于管理、决策上的失误所导致企业未来收益的不确定性。由于房地产开发过程中涉及的问题多，项目的周期长，资金需求大，因此如果对项目成本、工程成本控制不利，内部各部门无法协调沟通，无法合理安排工程进度等，都会造成成本或者费用的增加，或者造成项目不能按预期完工，最终都会降低企业盈利能力。再者，在建造过程中如果质量控制没有做好，项目的不合格也会给企业运营带来不良影响。同时企业在产品销售政策、货款回收、信用政策等方面管理不善，也可能会引发企业财务危机。
三、企业财务危机引发因素影响过程分析
引发企业发生财务危机的因素有很多，这些不利因素的发生会对企业产生冲击。本文从资金的角度，分析这些冲击对企业的可能影响过程。房地产行业是一个“资金为王”的行业，金融环境的不利变化会导致企业的融资变得困难或者融资的成本变大。面对金融环境的不利变化，企业可能无法通过贷款获得足够的资金。有些金融环境的变化将使企业融资付出较大成本。总体上，金融环境的不利变化会影响企业当期的资金流入或者加大未来的资金流出。假设企业遭受了金融环境的不利变化，企业正常的信贷受到影响，如果企业本身财务状况比较好，经过不利变化的冲击后，企业的资金链依然是宽松的，那么这项冲击基本上对企业没有什么大的影响，企业也不会发生财务危机。假定企业因为金融环境的不利变化而产生了资金缺口，那么企业一般会先通过销售存货获得销售资金回流或者是变卖一些现金类的资产获得资金补充，如果这样就可以弥补这个资金缺口，那么企业不会产生财务危机。如果没能弥补资金缺口，那么企业还可以通过减少一些支出来应对。企业的支出可以分为消耗性的资金支出和投资性的资金支出两种，房地产开发企业以项目开发为主业，减少投资性的支出往往意味着减缓项目开发的进度，减缓项目进度也就预示着未来项目变现时间会推迟，对未来的销售资金回流可能产生比较大的影响，导致未来资金回流不足而使企业产生资金缺口，因此一般来说当期可以减少的投资性资产支出非常有限。而消耗性的支出是比较少的，并且可节约的金额也非常有限。如果企业通过减少支出弥补了资金缺口，那么企业当期也不会产生财务危机。如果减少支出也不能弥补资金缺口，那么企业还可以利用一些非信贷的借贷获得资金，如果当期可以借到足够的资金弥补资金缺口，那么当期是不会发生财务危机的，但是由于这部分借款预示着未来的时间里需要还本付息，如果企业因为借款使得企业项目开发顺利，未来有足够的项目回流金额应对这部分资金流出，那么企业不会发生财务危机，但如果企业未来没有足够的资金回流支持这部分本金与利息的支出，那么还本付息的压力将使得未来的资金缺口变大。如果通过非信贷的借款不能弥补资金缺口，那么企业就必须要变卖一些非流动的资产获得资金支持了，当企业必须要依靠变卖固定的资产才能避免企业资金链断裂时，就算当期企业资金链没有断裂，但因为变卖这部分资产一般会严重影响到企业未来的可持续发展能力，通常情况下，企业未来发生财务危机也在所难免。
土地政策和税收政策直接影响项目投资的成本，使得投资的成本加大。一方面，项目投资的成本加大，预示着企业未来的盈利可能会减少。另一方面，将导致企业在开发的过程中投入更多资金。外部销售环境的不利变化将直接减少资金的回流。对于房地产来说，除去外部的筹资来源，企业依赖的资金主要来源就是销售的资金回流。不管是房地产的价格下降还是销售量的下降，对资金回流都会产生不利影响。项目投资决策对企业财务的影响非常大，每一个项目的开发都预示着大量资金投入，并且由于企业的项目开发是一个长期过程，开发的项目多了，预示着企业需要一个持续的现金流出来支持项目的持续开发。营运失误对企业的影响比较复杂，项目管理上的失误会导致当期资金的支出加大，或者是减缓项目进度，影响未来的资金流入。而销售政策等的失误会影响企业当期的资金回流。不利因素的直接影响结果见上表。
我们发现这些不利因素的直接冲击主要有四方面：有些是减少企业当期的资金流入；有些是增大企业当期的资金流出；有些会减少未来的资金流入；有些会增大未来的资金流出。总之，这些引发因素会对企业的资金链产生影响，使得企业的资金缺口变大。上文中，我们具体分析了企业受金融环境不利变化影响时可能的发展变化过程，企业面对其他不利因素而产生资金缺口的反应过程和前面的分析类似，只是由于信用贷款没有受限，企业多了一个利用信用贷款获得资金回流的环节，如果企业当期可以通过信用贷款弥补资金缺口，那么至少当期是不会发生财务危机的，但是企业借款就有还款的压力，对未来会产生一定的影响。
四、结论
根据以上分析可知，在不利的内外部因素作用下，最终这些因素能不能导致企业产生财务危机是不确定的。因此，不能将这些因素归结为导致企业财务危机的原因，而只能视作冲击因素，这些冲击对企业的影响如何，是否将引发财务危机还需要结合企业整体的情况，系统地进行分析。房地产开发企业要从资金的视角对本企业的财务状况有一个清晰的了解，分清冲击因素和导致企业发生财务危机的真正原因，及时帮助企业发现潜在的财务风险，降低危机发生的几率。Z
参考文献：
1.刘长生.我国房地产经济波动的形成原因及对策分析[J].科技资讯，26，（8）.
2.崔林.高房价还能撑多久[M].武汉：武汉大学出版社.2010.
3.冯远军.房地产企业经营管理[M].上海：上海财经大学出版社，28.
房地产企业财务状况分析篇6
内容摘要:本文运用Logistic回归对我国预亏的上市房地产公司的财务数据进行分析,试图从实证研究的角度说明上市房地产公司财务危机产生的原因,构建上市公司财务预警模型。研究表明logistic模型在预测亏损前的房地产公司财务困境方面具有较高的准确率。
关键词:logistic回归STT检验预警模型
继1998年3月中国证监会了《关于上市公司状况异常期间的股票特别处理方式的通知》后,同年4月沪深交易所即宣布将对财务状况或其他状况出现异常的上市公司的股票进行特别处理(SpecialTreatment,简称ST),从此ST板块的股票即成为我国股票市场上一个特殊的群体。无论是资产重组的题材,还是关联交易的频繁发生,都可以引起市场对ST股票的敏感反映,使得该类股票的波动远大于市场波动的平均幅度,成为制造投机成分,为股市营造变数的一个板块。为排除行业不同所造成的影响,本文选择ST板块中房地产业的上市公司作为研究对象,运用常用统计分析软件SPSS对这些上市房地产公司的财务困境进行研究,并运用logistic回归寻找造成财务危机的原因,试图构建相应的财务预警模型,为ST公司和投资者的经营和决策提供参考。
研究选样标准与指标体系的建立
本文选取的研究对象为29年被ST的12家房地产公司,并且选取了在沪深两市中排名前12位的表现正常的12家房地产企业作为对比样本。样本相关变量数据取自CSMAR数据库中各上市房地产公司28年的数据以及证券之星、中国上市公司资讯网、和讯网等网站。
(一)财务风险预警指标的初步选取
美国纽约大学的Edward.Altman教授在建立企业破产预测的Zeta模型时,财务指标的最初选取遵循了两个原则:该指标在以前的研究中出现的频率;指标与所要研究问题的潜在相关性。结合这两个原则以及敏感性、先兆性、关联性、可操作性和互斥性,本文从反映上市公司的盈利能力、经营能力、偿债能力、成长能力四个方面提取了各项财务指标,具体说明如下:
1.盈利能力指标。X1净资产收益率:该指标是从所有者的角度考察企业盈利水平的高低。该指标越高,表明资产增值能力越强,企业越有活力,财务状况越健康;X2总资产利润率:该指标反映企业总资产获得利润的能力,是反映企业资产综合利用效率的指标。该指标越高,表明资产利用效果越好,企业发生财务危机的可能性越小。
2.经营能力指标。X3应收账款周转率:该指标反映企业应收账款周转速度的比率。该指标越高,表明公司收账速度快,坏账损失少,资产流动快,偿债能力强;X4存货周转率:该指标是衡量企业购入存货、投入生产、销售收回等各环节管理状况的综合性指标。它影响到企业的短期偿债能力。该指标越高,存货的占用水平越低,企业的变现能力越强;X5总资产周转率:该指标综合评价企业全部资产经营质量和利用效率。数值越高,表明企业总资产周转速度越快,销售能力越强,资产利用效率越高,发生财务危机的可能性越小。
3.偿债能力指标。X6流动比率:该指标是流动资产对流动负债的比率,用于衡量企业流动资产在短期债务到期前,可以变为现金用于偿还负债的能力。该指标越大,企业短期偿还债务的能力越强;X7速动比率:该指标是速动资产对流动负债的比率,衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。该指标是对流动比率的补充,它越大,企业的短期偿债能力越强,财务风险越小;X8资产负债率:该指标又称为财务杠杆系数。在企业经营状况良好的情况下,适当的财务杠杆可以起到正面的作用,在经营不良时,过度的财务杠杆会导致企业的财务状况恶化。
4.成长能力指标。X9主营业务收入增长率:该指标衡量公司的产品生命周期,判断公司所处的阶段。该指标越大表明企业的发展潜力越大;X10总资产增长率:该指标反映企业本期资产规模的增长情况。该指标越高,表明企业一定时期内资产经营规模扩张的速度越快。
(二)财务风险预警指标的进一步筛选
进入预警模型的指标应当能够显著地区分ST公司和非ST公司,因此,本文选取应用多元统计方法中的T检验对预警指标进行再次筛选。对同一财务指标而言,当两组样本具备齐方差性时,采用的检验统计量为:
当两组样本不具备齐方差性时,采用的检验统计量为:
利用24家上市房地产公司的样本数据,采用SPSS统计分析软件中的双样本(独立)平均数检验Independent-SampleTTest,对样本28年的数据进行显著性检验的结果如表1所示。由表1可以看出,在财务风险发生的前一年中有三个指标通过了显著性检验,分别是:X7速动比率、X5总资产周转率和X10总资产增长率,这三个指标可以有效地区分有财务困境和没有财务困境的企业,因此,选取它们作为logistic回归中的入选变量。
财务困境预测模型选择和构建
根据上述筛选出的三个财务指标,本文试图预测我国上市房地产公司发生财务困境的可能性,即根据该指标组刻画的财务状况推测企业未来发生亏损的概率。
Logistic回归是处理定性被解释变量的常用统计分析方法,尤其对于相依变量为二分类变量时的模型往往具有较好的效果。并且相对于多元线性回归,logistic回归不要求变量服从正态分布,因而比判别分析更加稳健。其表达式为:
其中,xn的值为自变量,β0为截距,βi为回归系数,P为在给定自变量的条件下事件发生的概率。
运用SPSS统计分析软件对筛选出的三个经过T检验的财务指标进行logistic回归分析,得到如表2所示。
所得方程可表示为:
logistic回归模型一般以0.5为最佳判定点,即如果通过模型计算出来的某事件发生的概率(Y=1)大于等于该事件不发生的概率(Y=0),则判定该事件发生,否则判定该事件不发生。在本文中即为当P>0.5时,该企业被判定为ST公司,当P
将样本公司的财务数据代入模型,进行回判,得到结果如表3所示。
从上述预测结果来看财务指标的综合运用大大提高了预测的准确性,本文对ST公司的正判概率为83.3%,对正常上市公司的正判概率为83.3%,综合正判概率即为83.3%。
结论及亏损的原因
(一)结论
本文利用logistic回归对中国预亏上市房地产公司的财务困境进行了预测研究。采纳的数据是综合反映公司经营状况的财务指标,判断公司发生财务困境的标准是被ST。此外,作为对比研究,文章还选入数量相同的未发生亏损的业绩正常的上市公司。从logistic回归模型的预测结果来看,判别的准确率达到83.3%,表明模型在预测上市房地产公司发生亏损方面是有效的。因此,这个模型可以为资本市场上的机构与个人投资者做决策提供参考。同时,这个模型可以看做是对上市房地产公司连续亏损原因的解释,表明速动比率、总资产周转率和总资产增长率这三个指标所代表的相应的偿债能力、经营能力和成长能力对企业的财务状况具有重要的影响,这三个指标越大,企业的发生财务困境的概率越小,因此,企业的管理层应当在这些方面给予足够的关注。
(二)我国上市房地产公司连续亏损的原因
企业偿债能力偏低,风险大。我国房地产企业普遍存在自有资金不足的问题,企业所需资金主要是靠向银行贷款解决。而对比ST企业与经营良好企业的财务指标可以发现连续亏损企业的资产负债率多在90%以上,有的高达1%,远远高于正常经营的企业,而速动比率却明显偏低。这样,过高的负债,不足的偿债能力必然导致企业经营的成本增加,盈利下降,以致出现亏损。这种自由资金不足,过分依靠银行贷款、施工企业垫资和拖欠材料款等方式来进行房地产开发的公司,一旦商品房销售不畅,资金不能即时回笼,将导致工程难以为继,极易出现亏损乃至破产。企业重开发,轻经营管理。依据上述研究结果中显示的经营能力,再结合实际,可以发现被ST的房地产企业相对于业绩良好的房地产企业而言更加轻视物业经营管理。在这种情况下,公司业绩取决于具体的开发项目,而一个开发项目的周期只有2-4年,极易导致开发企业经营业绩的大起大落。在国外,物业经营管理的比重大大高于物业开发的比重,这也是国外房地产企业经营相对稳定的主要原因之一。
企业开发能力低,发展潜力小。房地产业是非常密集的资本密集型产业,而我国很多房地产企业规模小,资源分散,开发企业整体水平不高,与其密集的行业特点极不相适应。这也是ST房地产企业所面临的问题之一,再加上它们偿债能力和经营能力的欠缺,导致其融资能力也大受影响,进而影响到企业的发展潜力。而发展潜力所映射的成长能力的缺乏又进一步增加了其亏损的可能性。
此外,本文的研究也存在一定的局限性。主要表现在:由于考虑了行业和规模进行实证分析,难以取得足够的样本,这可能会导致研究结果与实际状况存在一定误差。样本的选取局限于上市公司,限制了模型的适用范围。由于搜集数据的途径有限,有关公司治理、宏观环境、行业竞争情况等影响企业财务状况的非财务指标因素没有纳入研究范围。
参考文献:
1.于立勇,詹捷辉.基于Logistic回归分析的违约概率预测研究[J].财经研究,24(9)
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3.杜勇,刘星.基于Logistic回归的上市公司亏损逆转识别模型研究.[J].技术经济,29(12)
房地产企业财务状况分析篇7
【关键词】房地产企业财务危机资本结构
在我国政府对房地产市场一轮又一轮的宏观经济调控背景下，导致许多房地产企业原本就比较紧绷的资金链愈加脆弱，加之房地产企业经营中存在的一些问题，让房地产企业面临诸多财务危机的诱因，所以现阶段分析它们的财务状况和财务危机的成因，寻求能够防范和化解财务危机的对策，提高房地产企业适应外部环境变化和抵御风险等不确定因素的能力，无论是对于房地产企业以及利益相关者还是对于我国房地产市场的健康平稳发展都具有非常重要的意义。
一、房地产企业经营现状及面临的主要问题
（一）资本结构不合理，资产负债率高，财务风险大
由于自有资金的不足，大多数房地产企业只能依靠高负债经营，这导致其资本结构失衡且不合理。2010年房地产企业的平均资产负债率为77.6%，这一负债比例大大高于国内其他行业（金融业除外）的平均负债水平。我国交通运输业负债率均值为36.23%，电子行业负债率均值为45.21%，传播文化业负债率均值为42.51%，采掘业务负债率均值为30.60%，均低于房地产行业均值。过高的负债率不仅增大了债权人的风险，而且会增大企业财务风险，大大降低了企业的融资能力。2011年上半年年末，上市房地产企业平均资产负债率已达到71.28%。其中上市房企总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年年底增加1514亿元，资产负债率已达近十年的数值高峰。
（二）融资方式单一，主要以银行贷款为主
我国对企业发行债券的要求非常严格，能够通过发行债券融资的房地产企业非常少；政府对房地产企业进行IPO和股权再融资的限制也越来越多，股权融资比例很低。所以，大多数房地产企业都主要通过高负债经营。我国房地产企业融资主要依靠银行贷款，融资途径比较单一，而且银行贷款中短期贷款占的比较多，因为相对长期而言较容易取得。企业资金来源中，除了直接银行贷款，自筹资金主要由上一期商品房销售收入转化而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款；以及工程垫款和预收款间接银行贷款。据此推算，房地产企业直接和间接来自银行的贷款占到总资金来源的70%以上。当前单一的融资渠道，必然决定了房地产企业在经营管理上出现困难，经济效益和财务状况不佳时，银行从管控危机的角度势必会限制放贷，而使本已资金短缺的房地产企业雪上加霜，造成严重打击，最终酿成财务危机。
（三）“囤地”占用了大量资金，营运效率不高，缺乏核心竞争力
自27年以来，房地产企业疯狂地“囤地”行为，使得许多地方出现了“面粉比面包贵”的现象。目前我国商品房空置率高达22%，这大大超过国际公认的商品房空置率10%的警戒线。房地产企业大量资金沉淀在土地上，土地占用了大量房地产企业本身就比较匮乏的资金，延长了房地产项目开发的资金链，降低了存货周转率，严重影响企业的营运能力。拿地成本高，利润空间被压缩的情况下，存货周转率甚至比利润更加重要，因为前者是生存问题，后者是发展问题。2010年房地产企业存货周转率平均值是0.5，优秀企业可达2.5，而陷入财务危机的企业一般只有0.1。这种状况难以培育企业的核心竞争力，不利于房地产企业的可持续发展。
二、房地产企业财务危机成因分析
（一）企业外部环境影响因素
1.经济周期。房地产行业与国民经济多个行业联系密切，其发展趋势也要受到国家经济周期的影响。一般来说，房地产行业的兴衰与国家宏观经济环境是密不可分的，房地产行业发展周期和国家宏观经济发展周期趋同，根据国民经济周期的四个阶段划分，房地产行业可划分为繁荣、衰退、萧条、复苏四个阶段。当宏观经济环境恶化时，出现财务危机可能性增大，房地产行业上市公司股票下行。而当宏观经济环境趋好时，房地产行业交易活跃，市场繁荣，成交量大，土地市场也重新强劲火热，房地产行业上市公司股票呈上涨趋势，财务危机发生概率较小。可见，房地产业去要密切关注宏观经济环境。
2.金融环境。国家目前现有金融环境是房地产企业融资渠道较窄，主要还是依靠银行贷款。若贷款利率升高将会加重房地产企业支付利息的负担，影响企业正常的现金流。目前我国的货币政策从原来宽松转向当前适度，存款准备金率和利率多次调整提高，控制信贷规模，降低流动性。房地产行业作为重点调控对象，资金链条不断紧张，这是房地产企业财务危机的重要诱因之一。
3.法律、政策环境。我国的房地产业在目前国民经济中的支柱地位决定了该产业发展要受法律制度并与政府相关政策影响密切相关。近年来国家针对房地产行业不断出台一系列的法律法规，并完善制定了许多具体政策加以规范引导，为进一步促进房地产业的良性发展政府从宏观调控也从未间断过。当房地产市场低迷，国家会出台一些列购房优惠政策，刺激楼市，拉动内需；反之，当经济发展向好，房地产市场过热，出现泡沫时国家就会采取控制信贷规模，影响房地产，稳定市场。
（二）企业内部条件影响因素
1.自有资金不足，较多依赖外部资金会带来筹资风险。房地产企业从创立到生存与发展壮大，都必须以投入和保持继续不断再投入一定资金为前提条件，众所周知作为资金密集型的房地产业，筹资活动是其生产经营的起点。但企业筹资后会导致债务的上升，一方面会增大企业的偿债压力从另一方面分析来看通常如果企业债务过大，必将会增加企业再筹资的难度。并且举债成本负担过重也会影响企业总体的经济效益。其筹资风险主要受金额大小、资金成本、负债结构等方面的影响。
2.盲目多元化投资、投资失误可能带来投资风险。房地产企业在项目投资过程中，对国家政策、市场、顾客需求是否能准确把握到位，将直接影响开发项目的盈利与否。房地产企业项目投资风险主要来自于：a.市场风险；b.购买力风险；c.变现风险和流动性。房地产开发项目资金需求量大、回收缓慢、周期长，这些因素都会影响房地产的变现性和流动性。因此存在的这些风险可能使得房地产投资无法收回成本，不能带来预期回报，与期望值相差甚远，终将于项目投资失败而导致出现财务危机。
3.营运效率不高会带来营运风险。房地产企业的营运风险主要来自两个方面：a.日常经营管理。房地产项目开发涉及面广，周期长，资金需求量大，如果工程成本控制不到位，各部门沟通协调不通畅等，将会造成降低盈利能力，费用增加；b.建造过程。房地产企业大多用预售方式回笼资金，若最终房屋出现问题与销售合同不符、或建造中出现安全事故、材料涨价等不利因素，可能会使企业陷入财务危机。
三、防范房地产企业财务危机爆发的对策及建议
（一）积极拓宽筹资渠道，改善企业资本结构
房地产企业在融资渠道上积极拓宽思路，探索多元化的组合式融资方式对于帮助企业提高其风险应对能力具有极为重要的意义。具体可以通过上市融资、房地产合作开发、资产证券化、采购融资、销售融资、债券私募融资、期权融资、信托融资等其他金融工具融资模式，尽量避免由于准备金率或是利率的调整影响企业筹资能力。房地产企业的融资渠道应由最初单纯依赖向银行金融机构贷款，朝创新融资和依托私募策略为辅的融资方案努力，可用阶段性组合融资，降低融资方面的成本，确保项目资金链的安全。在复杂多变的企业外部环境下，不合理的资本结构所潜藏的巨大财务风险会成为一颗随时可能引爆的“定时炸弹”，因此，拓宽企业的融资渠道、确定企业的最佳资本结构，对于资金密集程度较高的房地产企业而言具有举足轻重的意义和价值。
（二）完善企业投资决策机制，减少投资失误
科学合理的投资决策流程是避免和减少投资失误和投资盲目的重要保证。所以，企业在投资决策前，必须进行可行性论证，从定性分析和定量分析两个方面进行调查研究，而不能仅凭领导拍脑袋或一时的感觉做出决策。这些年，由于房地产行业的投资回报率较高，高额的投资回报率导致决策者忽视了“高回报的背后必然潜藏着高风险”这一基本规律。致使许多国企、央企纷纷进入房地产行业，而对未来面临的困难估计不足。它们盲目进行多元化投资，使企业陷入财务困境，不仅投资损失，而且还损害了原有盈利项目的收入，影响企业的整体盈利能力。
（三）提高企业经营管理水平，加强成本控制
房地产企业项目开发的成本控制应该贯穿项目的整个寿命周期。与此同时，还应从企业全盘考虑，各部门之间的协调，降低内耗成本，降低与外单位部门之间的协调成本。成本控制应从立项环节、招投标环节、销售环节、工程预决算环节以下几方面加强。在规划环节采用成本控制是确保事前控制的前提，方可实现最大限度减少因事后变动增加的成本。在施工环节主要应注意因各种变更带来的费用和材料、工程款的支付。
（四）增强企业现金流量创造能力，提高净收益质量
房地产企业在工程款和土地出让金的支付及销售回款的管理中，最重要的就是销售回款的管理。大多数房地产企业将销售预售款作为可持续发展的重要资金链，因而也就衍生出分期支付、按揭支付、一次性支付等多种支付形式。房地产企业需要在客户资信、销售责任、信用政策等级等制定相应的措施制度，合理确定还款期限与还款方式，因而对未来现金的流出量与流入量进行统筹与平衡。要在不断加快资金周转的同时进而增大流动比率，这样才能使房地产企业拥有更多的营运资金。
（五）建立企业财务状况分析、监控及预警系统
房地产企业财务状况分析篇8
关键词：房地产上市公司财务绩效
中图分类号：F293文献标识码：A文章编号：1672-3791（2013）07（a）-0148-01
房地产上市公司务绩效评价是财务管理的重要组成部分，科学、客观地评价方法有助于改进和完善财务管理工作。研究房地产上市公司财务评价的重要性主要体现在以下几个方面：第一，科学客观地财务绩效评价可以反映企业经营的业绩，也可以对企业今后的战略目标提供积极的导向。第二，财务绩效评价可以对企业经营状况进行有效的监督，使企业及时发现问题，并提出改进的方案，及时的调整经营战略。第三，有利于增强房地产企业的风险意识。随着国民经济的增长，房地产行业经济行业持续增长，取得了辉煌的业绩，但是各地房地产企业缺乏面对危机的意识和应对风险的举措。因而，研究房地产上市公司财务绩效评价有利于企业正确的面对风险。
1房地产行业财务绩效现状
财务绩效评价作为当前上市公司间财务指标的横向比较方法。通过上市公司各项指标与行业平均值的比较分析，给予综合评分，并按档次评定其财务水平级别，从而反映企业位于行业中的经营管理水平。财务绩效评价作为公司绩效评价体系的重要内容，其较直观和客观地为投资者判断企业财务状况的总体水平、揭示其所面临的风险大小和成长空间[1]。目前，我国房地产上市公司财务绩效评价现状表现在以下几点：第一，房地产上市公司资产负债率较高。由于房地产企业投资回报率高，企业经营绩效良好，较易从银行获取贷款。然而，股票融资过程中程序较复杂，导致资产负债率偏高。此外，房地产上市公司财务绩效波动较大，企业放行新股困较大，致使房地产行业从股市中获取的资产总量占总资产的比例低于其他行业。第二，房地产上市公司生产周期长，流动资产和存货周转速度较慢。受地域、公司规模、购买力等因素的影响，各个房地产上市公司运营情况有所差距。第三，房地产上市企业净利润增长较快，但各个公司发展水平不平衡。近年来，房地产行业净利润增长较快，有着良好的发展潜力，持续保持增长的趋势。
2房地产财务绩效评价的思路
根据现有房地产上市公司发展现状，结合房地产上市公司资产负债率高、房地产上市公司生产周期长，流动资产和存货周转周期慢等特点，设计以下评价指标。分别包括定量评价指标和定性评价指标两个部分。定量评价指标包括：短期偿债能力、长期偿债能力、运营能力、盈利能力等。定性评价指标包括：财务管理能力和企业基本素质两个方面[2]。短期偿债能力包含速动比率。速动比率作为短期偿债能力的核心指标，它能反映房地产企业运营时债务支付的速度和效率。长期偿债能力包含资产负债率和已获利息倍数。资产负债率是体现房地产上市公司偿还债务的承担能力与保障能力，资产负债率较小说明企业经营较保守，财务稳定性较高，债权人资本的利用率较低。反之，如果负债率较高，说明财务风险较大，财务稳定性较低。已获利息倍数可以体现对债务偿还的保障能力。如果已获利息倍数越高，长期偿债能力就越强。运营能力包含流动资产周转率和存货周转率，如果流动资产周转率和存货周转率低则反映了房地产企业周转速度慢的特点[3]。盈利能力包含资产报酬率和资产净利率等。他们能够反映房地产上市公司对资产进行综合利用的情况。公司的盈利不仅可以为接下来的投资提供资金支持也可以用作对股东的回报。盈利能力指标是房地产上市公司财务绩，效评价中最直观的体现。定性评价指标中的财务管理能力包含筹资能力和投资水平两个部分，筹资能力是增强利润的重要因素，同时也是扩大房地产企业市场的关键的所在。企业基本素质包含管理者素质、员工素质和技术装备素质等。管理者素质高低对企业财务绩效有一定的影响，例如管理者的知识结构、经营理念、发展方向、组织协调能力等。
3结语
本文根据房地产上市公司财务绩效现状，提出了财务绩效评价的定量指标和定性指标并对其进行分析，目的在于及时发现房地产上市公司营中存在的风险，进行战略调整，建立科学客观地评价指标，为企业的良好发展提供保障。科学合理的财务绩效评价有利于房地产上市公司的企业财务管理，正确的分析企业实际经营状况，从中找出不足，不断完善和优化财务结构，实现企业效益的显著提升。
参考文献
[1]高健.浅谈企业财务绩效评价[J].山西财经大学学报，27（S1）：193.
房地产企业财务状况分析篇9
关键词：房地产；财务管理；现状；对策
中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：
引言
房地产开发项目本身具有建设周期长、资金投入大、投资回收期长、风险性高等特点。同时,房地产行业又深受国家法规与政策的严格调控,给房地产企业发展带来极大压力和挑战,缩减了房地产企业的利润空间。为了确保项目开发建设的顺利进行和如期完成,只有加强财务管理与监督,才能降低成本、增加利润增长点,提高企业的经济效益。
1在内部加强建设会计控制的环境
（1）由于土地是不可再生的稀缺资源，既受到经济形势的变化造成的影响，也会受到政策形势的变化造成的影响，在房地产的开发中要关注国家在宏观调控方面的政策。房地产的投资较大，建设的周期长，资金的周转慢，投资的风险大，在开发项目的立项时要建立集体的审议联签制度，建立抢目实施及决策责任制度，将不相容的岗位分离。
（2）开发的成本包括了许多内容，例如材料及设备的采购，要充分的考虑合格的供方记录，查看生产厂家是否拥有ISO的国际质量认证，将采购的成本在保证质量的原则上降到最低，控制房地产成本的基础环节。
（3）重点审查决算相关文件是否齐全、决算的编制是否正确、决算的依据是否完备、竣工的清理是否安全，以及验收的程序、验收的依据、验收报告的范围、验收人员是否符合国家的有关标准和规定。
（4）房地产企业的开发费用中，占有的比重较大的是借款费用、广告费用和售房人员提成的费用。对于重大广告的支出要实行集体的审议决策制，对普通的广告除进行预算控制、总额控制外，还要在每年的年末将广告支出和社会效应进行对比、分析，制定下年度的预算。
2完善企业内部的财务信息系统
（1）设计内部的会计制度要便于理解、表述清晰、含义明确。
（2）设计企业组织结构的同时要确保利于从上而下的沟通，要保证信息从下至上反馈的顺畅。
（3）要加强对于财务工作人员的教育和培养，强调内部的会计控制目标和实现员工的利益保持一致，让内部的控制制度从约束转变为企业内部财务人员的需求。
3加强对于内部的控制考核和检查
房地产行业为保证企业的内部控制能够有效发挥作用，并且不断进行完善，在企业内部必须组成由最高决策人为领导的，以财务部门为主的内部控制小组，对内部的制度执行情况要进行定期的考核和检查，检查内部的控制制度执行的情况，在执行的过程中遇到了什么问题，如果某项制度没有执行或者无法完全执行，要分析原因，并且估计可能造成的影响。对严格执行控制制度的应当给予奖励，对违章违规的必须处罚，只有奖罚分明，才有利于企业的发展。
4加强对于财务的成本管理
进行正确的成本项目划分，既能够客观地反映出产品的成本结构，又便于分析研究有效降低成本的方法。特别是建安的成本，如果是分合同发包的，还应该按合同进行明细核算，以便随时了解付款情况和工程进度，并为工程的决算提供资料。房地产项目的成本概算、预算及竣工决算是建立工程造价、降低开发成本、办理工程价款结算的重要依据，也是理财管理的重要环节，必须实行内外审查相结合的财务监督，确保数据真实无误。目前开发企业的“三算审计丝般由预算员、施工技术人员审核，财务人员只起计账作用，所以要求财务人员掌握“三算”的有关要求，并参与监督，提供准确的会计信息，加强成本费用的控制，加强对于决策成本、投资成本、质量成本、资金成本的控制和管理。
5建立起适应市场变化的营销策略
在实施房地产的经营活动中，最重要的环节就是销售，虽然房地产市场目前的销售情况仍然处于上升的阶段，购房者的需求量也较大，但是同行内部的竞争也非常激烈，并且购房者在进行购房时回对比多家房地产企业，会优先选择品牌价、信誉好的企业。如果忽略了销售策略，不考虑项目的资本使用效率，就会为项目开发造成风险。
6进行财务督导和财务分析
房地产企业在开发的过程中，需要投入大量的资金，筹措资金来确保不同的投资项目正常进行。所以不仅要合理的安排资金的筹措，更要做好回收投资的衔接，提高资金的运用效率，要加强项目投资的研究和风险分析。进行准确的财务预测能够将风险减少到最低，有效地抵御、防范风险。财务督导是为了降低企业的成本，得到更大的利益，具体内容包括了：开发过程中对于资金的筹集、占用、回收、分配等情况，开发产品成本、开发成本的核算是否正确，对企业的经济业务和经营活动进行全过程的监督，完善内部的财务管理制度必须要依靠对于财务制度的严格执行，加强财务的监督，让各层的管理人员都认识到监督的目的是为维护国家、个人、集体的利益。只有凭借企业自上而下共同的努力，才可以改善企业的经营管理现状，在提高竞争力的同时实现企业的价值最大化。
7建立健全财务管理制度、完善内外部控制监督体系。针对经营活动新、成本管理杂、财务关系紧张等问题,房地产公司应建立
健全财务管理制度、完善内外部控制监督体系。健全财务预算管理体系,包括房地产企业的所有业务、所有员工,实行全方位、全过程预算管理与控制,分期进行房地产企业的预算分析工作。首先,以管理角度为出发点,梳理企业财务管理标准与流程,提高管理效率与管理质量,有效规避经营风险;其次,制定人力资源管理制度、内部控制制度等,实现资源优化配置;再次,确保财务管理制度的严肃性、权威性,根据现在的房地产市场需求以及其未来发展趋势预房地产市场的需求状况。完善内外部控制监督体系,就要抓住现金管理的起点,正确估算资金的收入和支出,确定现金流入和流出的时间,尽可能准确地预测未来的资金需要,并且保证非常及时地提供资金满足这些需要。
8发展多元化的融资渠道、做好开发项目的可行性论证。房地产公司融资渠道单一、审计监督不到位、管理任务重,发展多元化的融资渠道、做好开发项目的可行性论证是保证项目的顺利进行的可靠保障。
结语
总之,房地产企业得到迅猛发展,面临了前所未有的发展机遇和挑战,只有通过有效的财务管理手段,例如增强成本控制观念、投资方向要符合企业长远发展战略要求等提高房地产企业经营管理水平,才能降低成本、增加利润增长点,提高企业的综合经济效益
参考文献
［1］唐红真．房地产企业财务管理现状及改进方法［J］．企业经济，25，（6）：18－19．
房地产企业财务状况分析篇10
关键词：房地产财务动态管理
财务动态管理是一种财务信息动态管理过程。主要指的是企业通过模拟未来财务经营状况和目标结果，运用和选择适当的动态财务指标，利用计算机等辅助管理工具以及财务专业分析方法来分析企业财务的变化过程，从而把制约财务信息工作的因素总结出来，将正在发生的实时动态与预定目标作对比，施以一定的解决方法，达到有效控制资本，从而财务动态管理的实现。
一、房地产财务管理存在的问题
（一）财务管理意识淡薄，经营不足
由于目前房地场行业水平良莠不齐，较多房地产开发商对财务预算考虑并不充分，只盲目的进行土地投资，对征地的成本和企业资金的运营未能做出详细的预算计划，盲目运作，从而增加了企业的亏损，提高了投资的风险。在具体操作环节上也不能在做到充分考虑，比如在项目中标之后，没有根据实际情况衡量利弊而做出科学的财务规划，对资金的使用也不分轻重缓急。不仅会加重了企业的成本负担，还在无形中给企业带来了损失。
（二）流动资金管理不善
房地产开发由于行业特性，在筹集资金方面面临许多问题。其一是开发项目一般较为庞大，资金筹集工作较为繁琐，而在财务管理上资金周期性较长，如果预测不准确或市场发生较大变化极易导致资金流动的问题。其次，房地产企业筹资方式多为向银行进行项目贷款，若项目建设期超出预期，企业就会面临资金成本的增加，对资金流造成影响，如果没有相关的财务管理应对措施，极易给房地产企业的发展带了隐藏风险。
（三）缺乏健全的财务内部控制制度
由于较多房地产企业内部控制意识淡薄，缺乏健全的内部控制制度，对财务资金的管理混乱，在各项环节的支出资本及时期上未能做出充分的考虑，预算计划缺乏精准度，导致经营者和管理部门也无法根据企业资金的使用情况做出最优的决策论断，产生不合理的市场投资
（四）财务体系复杂，管理难度大
在房地产企业的开发项目中涉及到政府部门、设计单位、承建单位、银行等各种相关牵连主体，同时在财务管理中就涉及到土地成本、建安成本、财务成本等等。部门之间和社会主体之间的关系也较为繁杂，加上企业内部还存在管理者与员工之间的关系，投资者与债权人的关系，这一连串的复杂关系和资本的运作构成了繁杂的财务体系，也给财务管理带来了难度。
除了以上所述的问题外，还有房地产行业财务管理模式不规范、管理监督缺乏力度，多项目运作时缺乏灵活度、和对资金的运作缺乏可控度和规划性等问题。这些问题的存在不仅严重阻碍了企业财务动态的管理模式的发展，从根本上降低企业的市场竞争力。
二、房地产企业财务动态管理模式的构建
房地产企业财务动态管理模式的设计是实现房地产企业财务动态模式管理的关键。所谓的系统设计，就是要为企业建立一个适合的财务信息管理平台和系统管理链，从而使企业财务管理实现动态的可操作的系统。做好房地产企业财务动态管理模式的系统设计，注意以下几点：
（一）进行需求分析
根据房地产企业财务动态管理模式所要解决的问题、要求以及实施目标的前提下，立足于企业的实际发展状况，明确企业未来的财务系统应该具备什么样的功能，什么样的动态管理模式能给企业带来最好的发展，然后进行科学的系统模式设计。
（二）要进行系统的模块设计
根据该管理模式的功能，进一步确定详细的财务动态管理模块。一般而言，房地场企业内部的财务动态管理模块主要包括成本控制、基本信息、企业绩效评估和可行性研究等等。
（三）系统的运行
我们设计出来的财务动态管理模式是要落实到实际的，也就是说，该模式要真正的在企业内部运行并开始发挥它的预期作用。运行过程一般是：前期准备计划，财务成本分解、成本跟踪、考核评估等。各个环节互相配合，实现最优的房地产企业财务动态管理模式。
具体操作为：在动态财务管理定义的框架之内，立足于企业本身，立足于对财务数据的及时反馈和处理，将房地产企业财务管理系统组成一个能够及时反馈资金运营状态的信息平台。借此平台，模拟企业资金在市场运营的变化情况，得出反馈信息。根据反馈信息来对比在不同情况下的结果，通过数据的分析，把企业资金运营的现状和市场经济的动态结合起来。企业决策人和财务管理人员就可以据此适时的调整财务政策，防范资本投资风险，降低成本损失。
还可以利用大数据实施地产大数据的收集，掌握客户需求，了解客户或业主在购进房时能接受的价格等需求数据，逐步建立业主需求数据库，然后根据客户需求的变化改变企业投资和开发的产品风险，提高营销的针对性，减少投资风险，帮助房地产企业提升财务投放精度。
三、结束语
综上所述，房地产企业完善财务动态管理模式很有必要，良好的企业财务管理模式能实现企业资金的有效管理，降低企业预算风险，增加企业收益，从而达到企业利润最大化，也能推动整个房地产行业发展。
参考文献：
读了文章房地产项目投资系统,房地产投资系统风险有哪些有什么相关的感受或者感悟没，都可以联系我们叙说。
