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办公楼物业管理服务规范
序言III
1范围 1
2规范性引用文件 1
3术语和定义 1
3.1办公楼 officebuilding 1
3.2物业管理 property management 1
3.3顾客 customer 1
3.4突发公共事件 precipitatingevent 1
4基本要求 2
4.1资质要求 2
4.2管理机构与人力资源配置要求 2
4.3管理服务要求 2
4.4基础管理服务 2
5顾客服务 3
5.1接待服务3
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5.2信报服务 3
5.3通讯设备安装服务 3
5.4维修资本管理服务 3
5.5装饰管理服务 3
5.6投诉办理 3
5.7延长管理服务 3
6房子、设备设备运行与维护服务 4
6.1房子维护管理 4
6.2设备设备运行与维护服务 4
6.3设备设备平时维修服务 9
6.4表记管理 9
7秩序维护与安全服务 10
7.1公共秩序维护 10
7.2安全管理 10
8环境保洁服务 11
8.1材质清洁要求 11
8.2部位清洁要求 11
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9绿化摆放与养护服务 12
9.1绿化摆放 13
9.2绿化养护 13
10仓储与搬运 13
10.1贮存13
10.2搬运堆放 14
10.3库区安全与环境 14
11查验方法 14
11.1自主检查 14
服务人员自查
办公楼物业管理服务机构自查
物业管理公司监察检查
11.2特种设备安全监察 14
11.3顾客满意 14
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前
言
为提高我市办公楼物业管理服务水平，
保障顾客和物业管理公司的合法权益，
规范物业管理
公司的经营行为，为顾客创造优秀的办公环境，根据国务院公布的
《物业管理条例》和上海
市的有关法例，特拟订本标准。
本标准可作为选择或提供物业管理服务的参照依据，
同时可作为规范物业管理服务行为的参
考依据，帮助物业管理公司规范其服务行为，
为顾客提供切合要求的物业管理服务。
物业管
理双方当事人可根据办公楼详细情况，在委托管理合同中详细约定履行。
本标准涵盖了物业管理活动中顾客服务、
房子和设备设备运行维护服务、
办公楼秩序维护和
安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、仓储和搬运等六方面内容。
本标准由上海市物业管理行业协会提出并归口。
本标准起草单位：上海金茂英泰设备管理有限公司、上海东湖物业管理公司。
本标准参与起草单位：中海物业管理
（上海）有限公司、上海虹桥经济技术开发区物业经营
管理有限公司、上海陆家嘴物业管理有限公司
、上实物业管理（上海）有限公司、上海市房
地产科学研究院。
本标准起草人：丁建军、李风、王晓岛、王世明、林建强、吕勇、范国春、肖阳、黄经晔、
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张俊华。
办公楼物业管理服务规范
范围本标准规定了办公楼物业管理服务活动中顾客服务、 房子和设备设备运行维护服务、 办公楼
秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、仓储和搬运等内容及要求。
本标准适用于本市行政地区内办公楼物业管理服务活动。
规范性引用文件下列文件中的条款经过本标准的引用而成为本标准的条款。 凡是注日期的引用文件， 其随后所有的改正单（不包括勘误的内容） 或修订版均不适用于本标准， 但是，鼓励根据本标准达
成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。 凡是不注日期的引用文件， 其最新版本
适用于本标准。GB2894 《安全标志》
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GB3096 《地区环境噪声标准》
GB5749 《生活饮用水卫生标准》GB/T11.1 《标志用公共信息图形符号 第1部分：通用符号》
GB13495 《消防安全标志》GB15603 《常用危险化学品贮存通则》
DB31/30 《住宅装饰装饰查收标准》DB31/199 《污水综合排放标准》《特种设备安全监察条例》（中华人民共和国国务院第 373命令，自 23年6月1日起施
行）《住宅室内装饰装饰管理办法》 （中华人民共和国建设部令第 110号，自22年5月1日
起施行）
《物业管理公司资质管理试行办法》
（建住房
[1999]261
号，建设部
1999
年
11月
22日公布）
《上海市突发公共事件总体应急预案》（上海市人民政府
26年
1月
26日公布）
《上海市建筑节能管理办法》（上海市人民政府第
50命令，
25年
7月
15日公布）
《上海市危险化学品安全管理办法》（上海市人民政府
1982年
4月
1日公布）
《上海市生活饮用水二次供水卫生管理办法》
（上海市人民政府第
12命令，1995
年8月
24
日发布）
3 术语和定义下列术语和定义适用于本标准：
3.1 办公楼 officebuilding已建成并交托办公使用的房子及隶属设备、设备和场所。
3.2 物业管理 property management物业产权人经过选聘物业管理公司， 由业主和物业管理公司按照物业服务合同约定， 对房子
及配套的设备设备和有关场所进行维修、 养护、管理，维护有关地区内的环境卫生和秩序的
活动。3.3 顾客 customer
接受服务的组织或个人。
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示例：物业产权人、使用人及其他有关方。
3.4 突发公共事件 precipitatingevent在办公楼物业管理范围内发生的自然灾害 （包括气象灾害，地震灾害， 地质灾害，生物灾害
等）、事故灾难（包括各类安全事故，交通运输事故，公共设备和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件）、公共卫惹祸件（包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安
全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响民众健康和生命安全的事件） 和社会安全事件（包括恐怖袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件和群体性事件）等。
基本要求4.1 资质要求物业管理公司应具有从事物业管理服务的资质， 应切合建设部《物业管理公司资质管理试行
办法》的要求。4.2 管理机构与人力资源配置要求
物业管理公司应根据办公楼的详细情况和合同约定， 设置相适应的办公楼物业管理服务机构，配备管理人员和服务设备。
管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书， 专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技术资格证书。
管理服务人员在服务过程中应保持优秀的精神状态；表情自然、 和蔼；举止大方、有
礼；用语文明、规范；对待顾客主动、热情、耐心、周祥并实时为顾客提供服务。 管理服务人员应按规定统一着装、 着装齐整清洁，仪表仪容整洁庄重； 在指定位置佩
戴标志，站姿正直，坐姿稳重，行为规范，服务主动。 管理服务人员应实时、仔细做好工作日志、 交接班记录、账册等记录工作， 做到字迹
清晰、数据正确。 管理服务人员应接受过有关专业技术的培训， 掌握物业管理基本法律法例， 熟悉办公
楼的基本情况，能正确使用有关专用设备。
4.3 管理服务要求 办公楼物业管理服务机构的维护保养工作， 应保持房子建筑的完好和设备设备的正常
运行。
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办公楼物业管理服务机构宜从实际出发，根据《上海市建筑节能管理办法》 ，充足考
虑拟订合适、有效的节俭能源方案，并付诸实施。 办公楼物业管理服务机构应为办公楼提供全天候的公共秩序维护服务和安全服务， 维
护办公楼的人员、财产和建筑物的安全。 办公楼物业管理服务机构应准时达成规定的环境保洁服务，为顾客提供整洁、卫生、
安全、雅观的环境。 办公楼物业管理服务机构应付办公楼物业管理范围内的绿地和室内绿化进行养护服
务，保持办公楼整体的景观效果。
办公楼物业管理服务机构应付仓储和采买进行控制， 使仓储和采买的物资及服务切合本标准及有关标准在质量、环境、安全等方面的要求。
办公楼物业管理服务机构应付自然灾害、 事故灾害、公共卫惹祸件和社会安全事件等突发公共事件成立应急预案，并组织实施培训、演习、评论和改良，事发时按规定途径实时
报告顾客、物业管理公司和有关部门，并采取相应举措。4.4 基础管理服务
财务管理服务 成立健全财务管理制度， 对物业管理费和其余费用的收支进行财务管理， 运作规范，
账目清晰。对于顾客报修、超时空调、延长服务等费用须独自结算的应正确计算。
物业管理费、能耗资、通讯费、杂费、特约服务收费、车库管理费以及其余费用的缴付标准、时间、方式严格按照公然收费制度进行 （合同还有约定除外） ，收费应操作规范。
物业档案管理有较完善的物业管理档案制度，档案内容起码应包括：
0.1物业竣工查收档案；0.2办公楼及其配套设备权属清册；0.3设备管理档案；0.4顾客资料档案；0.5平时管理档案。
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顾客服务5.1 接待服务 接待原则
顾客接待应按照 “公创办事制度、公创办事纪律、 公然服务项目、公然收费项目和标准 ”的原
则。顾客接待人员应热情回答顾客咨询，保证 1%答复率。
大堂服务大堂服务人员应注意维护大堂的整洁、 有序和安全，向顾客提供对于周边交通、
景点和办公
楼内部各服务功能的咨询。
入驻、退租服务
顾客需入驻和退租时，服务人员应按规定的程序实时受理，手续完备，实时建档、归档。
报修接待服务当顾客报修时，应实时受理，并在规定的时间内出席，小修项目宜当天达成（预约除外）。
5.2
信报服务
正确分理信函，仔细登记报刊杂志和挂号信，正确办理特殊邮件（如退信等）。
5.3
通讯设备安装服务
5.3.1
保证收到顾客需求信息后一个工作日内，
联系好专业服务单位为顾客申请通讯设备的
安装。
5.3.2
保证内线电话在收到顾客需求信息之后一个工作日内开通。
5.3.3收到专业服务单位挑线通知后，
实时安排工程部门进行施工，
并保证一个工作日内开
通。
5.4
维修资本管理服务
需要时，成立办公楼维修资本管理制度， 对办公楼维修资本进行账务管理， 运作规范，账目清晰。
5.5 装饰管理服务
制订办公楼装饰申请、审批、巡视、查收等装饰管理制度并在顾客申请装饰时见告。 成立顾客装饰档案，内容应包括装饰申请、审批、查收资料。
办公区的昼间噪声控制应履行 GB3096中的四类标准限值。
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发现违犯装饰管理制度的行为、现象应实时劝阻、遏止。如遏止无效，报告业主和有关部门办理。5.6 投诉办理
顾客投诉应分下列情况办理：
——办公楼物业管理服务机构直接受理的投诉，
应核实情况，实时办理并答复投诉者。
属于
物业管理责任的，应向顾客致歉并实时纠正；
属于无理投诉的应做好解释工作。
办公楼物业
管理服务机构与投诉者无法磋商解决的，
应上报物业管理公司或上级主管部门办理；
办公楼
物业管理服务机构直接受理的投诉，
应在一个工作日内答复办理结果，
最长不得超过三个工
作日；
——顾客直接向上级主管部门的投诉或许上级部门转来的投诉，
应查明事实，确认凭证，分
清责任后如实反应情况或上报书面材料，辅助上级部门做好相应工作；
——向公安机关报案的投诉，辅助公安部门办理；
——波及依法判决的投诉，应按法律程序办理。
5.6.2
受理、处理顾客投诉应保持记录。
5.7
延长管理服务
办公楼物业管理服务机构应根据顾客的需求，
开展力所能及的延长服务，
如租借服务、室内
绿化布置、票务服务等。
房子、设备设备运行与维护服务
6.1
房子维护管理
6.1.1
房子的维涵养护应：
——成立健全房子档案，检查、敦促办公楼顾客正确使用房子，指导顾客恪守房子安全使用的规范、政策、法例；
——对房子共用部位进行平时管理和维涵养护，检修记录和保养记录应齐备；
——根据房子实际使用年限，定期检查房子共用部位的使用状况；
—霔要维修，属于小修范围的，实时组织修复；属于大、中修范围的，实时编制维修计划和房子专项维修资本使用计划，向房子产权人提出报告与建议，根据房子产权人的决定，组织维修。
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装饰管理
按照本标准5.5的要求和《住宅室内装饰装饰管理办法》标准》等有关要求履行。
、DB31/30
《住宅装饰装饰查收
房子构造检查
——应根据房子的构造种类、用途和使用年限、使用环境等情况，对房子进行定期构造检查与沉降测试，检查中发现问题应实时修葺；
——不同房子构造的检查周期（见表 1）。表1 房子构造（预计）检查周期表 单位为年
构造种类
使用年限
一般使用环境
特殊使用环境
60年以下
20
15
钢筋混凝土构造
60年～1年
10
5
1年以上
5
2
60年以下
25
15
钢、钢筋混凝土构造
60年～1年
12
5
1年以上
7
2
1年以下
30
15
钢构造
1年～150年
10
5
注：行业主管部门如对房子构造检查周期做出此外规定，从其规定。
巡检每年应定期对房子共用部位、 共用设备设备等进行依次全面检查。 成立巡检记录，发现问题
实时向房子产权人报告， 根据房子产权人的委托， 安排专项修理。遇紧急情况时， 宜采取必要的紧急办理举措。
6.2 设备设备运行与维护服务
变配电系统
——拟订临时用电管理举措；
——限电、停电应有明确的审批权限，按规定要求通知顾客。 遇紧急情况时，应采取必要的
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紧急办理举措；
——按照规定的周期进行高压电气设备试验，留存高压电气测试合格的报告；——按照规定的周期对变配电设备设备进行检查、维护、清洁，并做记录；——高（低）压变（配）电柜操作运行正常，检测表计显示正确；——高（低）压变压器运行正常，温控显示正确，联控动作正常；
——变（配）电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定，切合工作要求；——低压配电柜运行正常，各类表计显示正常；
——功率因素自动补偿电容器（组）运行正常，自动切换正确可靠；
——变（配）电系统联络自切正常。 应急供电系统
——按规定的周期对发电机组设备进行检查、维护，保持设备完好；——定期启动及维护备用发电机（组），保证随时应急启用；——发电机控制柜手动及自动启动正常，各类表计显示正常；——自动变换开关状态显示完好，动作正常；
——定期对应急照明（带蓄电池）设备进行检查、维护，使其处于有效待命状态；——定期对蓄电池组进行充放电试验，进行蓄电检查及保养。 楼宇智能化设备系统
楼宇设备自动化（ BA）系统
——服务器工作正常、通讯正常、整洁；
——工作站工作正常、通讯正常、整洁；——数字式直接控制器（ DDC）工作正常、通讯正常、整洁、线路齐整；
——末端设备工作正常、接线正确、线路无损、安装牢固。 网络与通讯设备系统
程控互换机
——程控互换机（ PABX）数据通讯工作正常、整洁、线路齐整；
——维护终端工作正常、整洁；
——计费系统工作正常、整洁；
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——话务台工作正常、话音清晰、整洁；
——电源工作正常、蓄电池正常、设备整洁、显示仪表无损；——语音信箱工作正常、整洁、接线正确。 网络通讯设备
——配线架排线齐整，标签完好，数据齐备；
——光纤配架排线齐整，标签完好，数据齐备；——插座模块安装完好，线路通畅，表面整洁。 广播与背景音响系统
——音源设备工作正常，整洁完好；——功放设备工作正常，整洁完好；
——扬声器等末端设备工作正常、整洁，音质保持清晰；——背景音响与消防报警系统的连结切换工作正常。 安全防范系统 中央监控系统
——摄像机安装牢固、位置正确、工作正常、整洁；——画面切割器工作正常、整洁；
——录入设备工作正常、整洁；
——监督器工作正常、图像清晰、色彩优秀、整洁；——矩阵工作正常、线路齐整、表记清楚；——监控的录入资料应起码保持 7天，有特殊要求的参照有关规定或行业标准履行。 巡更系统
——工作站工作正常、整洁；
——巡更器具工作正常；
——巡更点位置正确、安装牢固、工作正常。 周界报警系统
——工作站工作正常、整洁；
——红外探头安装牢固、线路无损、工作正常、整洁。
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对讲系统
——基站线路无损、工作正常、整洁；——天线安装牢固、工作正常。 车库管理系统
——工作站工作正常、整洁；
——服务器工作正常、整洁；——取票站安装牢固、线路齐整、工作正常；
——栅栏机安装牢固、工作正常；
——收费站工作正常、整洁。 门禁系统
——工作站工作正常、整洁；——服务器工作正常、整洁；
——读卡机指示灯完好、工作正常；
——电子门锁工作正常。 卫星电视系统
——卫星天线安装牢固，外观整洁；
——放大器、解码器等设备工作正常；
——传输线路正常，图像清晰。
消防报警与灭火系统应付各项消防设备按规定进行定期检查，保证设备齐备、功能运行正常：
——火灾探测器定期进行实效模拟试验， 探测器起码每三年进行一次冲洗， 实时改换无效的器件；
——每年应进行一次消防联动，检测各类消防系统各类运行参数和状况并作记录；——当被检测探头响应参数达到预定值时， 探测器应当输出火警信号， 同时启动探测器确实认灯；
——操作启动部件，手动火灾报警按钮应当能输出火灾报警信号， 报警按钮应当有动作显示；——火灾时应能在消防控制室将火灾疏散层的扬声器和广播背景音响系统强制转入火灾应
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急广播状态，并控制在选定的楼层（地区）内；
——报警功能：能正常接收来自火灾探测器及其余报警触发器件的火灾报警信号，发作声、光信号；
——故障报警：当控制器和火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号作用的部件发生故障时，应当正确指示出故障部位；
——火警优先功能：显示预告警和故障信号时，如有火灾报警信号输入，应当立刻显示火灾报警信号；显示故障信号时，如有预告警信号输入，应当显示预告警信号；
——电源变换功能：主电源切断时，备用电源应当能自动投入运行； 当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态；
——火灾确认后，发出控制信号，强制电梯全部停于首层，并接受其反应信号。消防电梯联动迫降后可进行人工操作，其功能、信号均应当正常；
——火灾确认后，应当控制相应部位的正压风机和排烟风机启动， 接受其反应信号并显示其状态；
——火灾确认后，发出控制信号，将着火层的防烟风阀、 排烟阀翻开，接受其反应信号并显示其状态；
——消防控制室在确认火灾后， 应当能控制有关部位的防火卷帘门按规定的程序下降， 接受其反应信号并显示其状态；
——火灾确认后，应当释放建筑内的所有门禁装置，保证疏散门的通畅；——数据采集柜蓄电池正常、线路齐整、接线正确、工作正常、整洁；——末端设备安装牢固、位置正确、线路齐整、工作正常；——中央联动装置工作正常、显示正确；
——消防灭火设备应处于优秀的待命状态，二氧化碳灭火装置应每季进行信号测试与压力状态检查，清水泡沫灭火装置应每年检测一次；
——消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证工作站工作正常、整洁；
——消火栓每月巡逻一次，保持消火栓箱内各样配件完好；——消防带每半年检查一次，阀杆处每半年加注润滑油并做放水检查一次。 升降设备系统
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电梯及自动扶梯——保证办公楼起码一台电梯 24小时运行，电梯和自动扶梯运行平稳，乘座舒坦，电梯准确启动运行，停层正确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁；
——电梯和自动扶梯应经有资质的检测机构查验合格， 应由专业资质维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并拥有有效的《安全使用许可证》 ，在有效期内安全运行；
——应有专业人员对电梯保养进行监察， 并对电梯运前进行管理， 并应做好平时电梯运行的巡检与记录；
——电梯发生一般故障， 一小时内专业维修人员应出席修理。 发生电梯困人或其余重要事件时，物业管理人员应实时办理，专业维修人员应在 30分钟内达到现场进行抢修。
高空作业设备
——设备需经有资质的检测机构查验合格，保持安全装置完好并在有效期内安全运行；——设备操作人员应严格恪守安全规定，严格履行安全操作规程，严禁超载；
——设备应严格履行作业前的机电系统安全检查与运行状态确实认；
——吊篮运行平稳，无倾斜；
——设备各仪表指示正确，各类开关动作灵活；通讯设备正常；——在运行中，不得任意卸开装置的护罩、封门及其他任何装置；
——设备使用完成后，需切断电源，锁好操纵装置，并将悬挂装置按规定方法予以锁定。应有专业人员对设备运前进行管理、记录；
——应定期对设备系统进行检查及保养， 对提升系统进行全面测试。 消除尘埃、滴漏的液体以及可能打滑的其他物质因素。 液压升降设备
——升降平台应运行平稳，安全装置完好；
——升降设备本体运行平稳，各类仪表指示正确，安全装置完好。 给排水系统
——应定期对给排水系统进行维护、润滑；——每日检查一次污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，各样管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；定期对污水办理系统全面维护保养 ,作业人
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员应有相应的职业资格；系统无明显异味和噪声；污水排放达到 DB31/199《污水综合排放
标准》的要求；
——用户末端的水压及流量知足使用要求；
——每季对楼宇排水总管进行检查，定期对水泵、管道进行除锈油漆；——保证水质无污染并切合规定的要求：生活饮用水水质应切合 GB5749《生活饮用水卫生
标准》的要求，波及生活饮用水设备的平时使用管理、冲洗消毒人员的健康检查、 水质检测的要求参照《上海市生活饮用水二次供水卫生管理办法》履行；
——定期对水泵、水质办理和消毒装置及设备控制柜进行保养；
——如遇供水单位限水、停水，应按规准时间通知办公楼内各用户。 空调系统
——对空调系统的维护保养应当按照规定的频率进行；——定期对空调系统开机前进行检查， 测试运行控制和安全控制功能， 记录运行参数，剖析运行记录；
——定期检查冷却塔风机变速齿轮箱、淋水装置、 循环泵、电器控制箱，保证冷却塔及隶属设备的正常运行和优秀保养，提供切合要求的冷却水；
——定期对空气办理单元、新风办理单元、风机盘管、滤网、加湿器、风阀、积水盘、风机表冷器进行冲洗和保养； 定期冲洗和改换空调机组的空气过滤器、 冷凝水积水盘和冷凝水管
道；
——定期进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，作好记录；——定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水器、分水器进行检查保养；——各样管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏；
——保证冷冻主机及隶属设备的正常运行和优秀保养，提供切合要求的冷冻水；
——保证采暖热水及隶属设备的正常运行和优秀保养，提供切合要求的采暖热水；
——对空调循环水质进行维护保养和水质剖析，保证水系统内的水质切合国家标准要求；
——能量计费系统处于完好状态；——定期检查空调机组马达、风机的运转情况，记录运行参数；
——定期安排对新风量、排风量的测定；
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——应考虑定期安排对空气品质的测定；
——定期安排对风管系统的冲洗。 锅炉系统
蒸汽锅炉每年一次应接受行政主管部门指定的检测机构对锅炉设备进行安全检测， 并对锅炉电机部分
及程序控制器性能、锅炉排放烟气进行检测。除定期送检外，还应做好以下平时维护：
——每年一次对锅炉及隶属设备进行全面二级保养；按规定改换油 （气）喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、检查互换器并增添树脂、设备管道拷铲补漆；对除氧器、冷凝水箱检进
行修冲洗；对锅筒内部进行检查并除垢；
——每半年一次对蒸汽压力表进行校验；对炉膛清灰；
——每季一次对锅炉及隶属设备进行一级保养；对防爆门及泄爆装置进行安检；清理焚烧器、鼓风机风叶、烟管通灰；对机械设备改换或增添润滑油；超压、超温保护试验，安全阀自动
排气一次；
——每月一次对油气管经过滤器进行冲洗， 对安全连锁装置安全性能实验一次； 应有专业人员对锅炉运前进行管理，做好锅炉安全经济运行监察、管理、工作记录；——检测水质的硬度，应不大于 3毫克/升；
——锅炉安全附件及仪表齐备，动作可靠；
——各样证书齐备，操作人员持证上岗；——在额定的流量范围内，输出蒸汽压力在允许范围之内；
——汽、水管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏；——蒸汽减压站输出压力波动在 20％之内。
热水锅炉
——定期对温控仪进行检测；——隶属设备的维护保养可参照 的相应条款实施。 公共照明系统公共照明系统应定期检查维护：
——每日一次巡检，路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持 98%以上的亮灯率，如
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有缺损，应实时改换；
——每月一次对泛光照明灯具、霓虹灯、大堂吊灯外观进行检查，保持清洁完好，并保持98%以上的亮灯率；
——每日一次巡检公共电器柜电器设备，遇有故障，应实时处理，保证运行安全、正常。 避雷系统
避雷系统应按规定由专业机构进行检测。同时：
——每年检查一次办公楼重要机房的设备防静电地板的接地是否可靠，
并对办公楼的各楼层
的钢窗、钢构造进行外观检查；
——每半年对办公楼顶层的避雷带、
避雷针、避雷线、避雷网、顶层屋面设备的接地装置进
行全面检查；每半年一次对楼层强、
弱电间内的接地装置进行检查，遇有问题实时解决；保
持办公楼顶部所有的避雷设备及所有的金属物体的接地完好；
——每月一次对办公楼变配电室的设备的接地带进行检查；
每季对办公楼各重要机房内的配
电柜及设备接地进行检查；保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地优秀；
——主楼侧翼平台的所有避雷设备完好：
●
接地电阻：≤4Ω。
●
弱电设备接地电阻：≤1Ω。
6.3 设备设备平时维修服务
共用部位平时服务的服务要求（见表 2）。表2共用部位分部位平时保养、维修服务要求
序号部位平时保养、维修服务要求
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序号
部位
旋转门、自动门、
平时保养、维修服务要求
玻璃无破裂，五金配件完好；门、窗开闭灵活，密封性好、无异样声响。
1推拉窗
墙表面粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺，楼内墙面
修理墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致。
3
屋顶、管道、排
屋面排水渠、室内室外排水管道应保障排水通畅：发现有防水层气鼓、
水渠
碎裂、隔热板有断裂、缺损的，应在规准时间内安排专项修理。
道路、广场、地
保持路面平整、无开裂和松动、无积水，窨井、积水井不漫溢，积水井、
4
下车库
窨井盖无缺损。发现破坏应在规准时间内修复。
大堂应有办公楼示意图、单元标牌及司牌；楼层电梯厅、地下车库、消
5
安全、引导标志
防通道应设有路标及安全指示牌；危险、隐患部位设置安全防范警告标
志或维护设备，保证所有标志、指示牌清晰完整，维护设备适合。
保持设备完好、正常，水龙头及便池出水正常，不漏水，地漏通畅不堵
洗手间、茶水间塞。保持管道通畅与安全使用，发现破坏应实时修复。
保持设备设备正常、电梯按钮无缺损、标示清晰完整，发现破坏立刻修电梯厅复。
保证逃难设备无破坏、地面平整、密封性好、排水渠通畅无拥塞，发现逃难层、平台破坏立刻修复。9 绿地、花台 龙头出水正常、无滴漏现象；水管无拥塞，无漏水现象，花坛完整。
1旋转门、自动门、推拉窗玻璃无破裂，五金配件完好；门、窗开闭灵活，密封性好、无异样声响。
2楼内墙面 墙表面粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺，修理墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致。
3屋顶、管道、排水渠屋面排水渠、室内室外排水管道应保障排水通畅： 发现有防水层气鼓、碎裂、隔热板有断裂、缺损的，应在规准时间内安排专项修理。
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4道路、广场、地下车库 保持路面平整、无开裂和松动、无积水，窨井、积水井不漫溢，积水井、窨井盖无缺损。发现破坏应在规准时间内修复。5安全、引导标志 大堂应有办公楼示意图、单元标牌及司牌；楼层电梯厅、地下车库、消防通道应设有路标及安全指示牌； 危险、隐患部位设置安全防范警告标志或维护设备， 保证所有标志、指示牌清晰完整，维护设备适合。
6洗手间、茶水间保持设备完好、正常，水龙头及便池出水正常， 不漏水，地漏通畅不拥塞。保持管道通畅与安全使用，发现破坏应实时修复。
7电梯厅保持设备设备正常、电梯按钮无缺损、标示清晰完整，发现破坏立刻修复。
8逃难层、平台保证逃难设备无破坏、地面平整、密封性好、排水渠通畅无拥塞，发现破坏立刻修复。
9绿地、花台 龙头出水正常、无滴漏现象；水管无拥塞，无漏水现象，花坛完整。
6.4 表记管理 办公地区、公共地区及仓储库区内应设指示性表记（包括引导标志和功能表记，
如：电梯、楼梯、出入口通道、残疾人通道、门牌号、商务中心、问询处、男女卫生间、消防用品、劳防用品、办公用品、工具类物资、有毒有害荒弃物寄存点表记等） 。
办公地区、公共地区内的紧急出口、消防通道、禁烟区等设置警告性表记。
应考虑主要道路及停车场设备交通表记，主要路口设路标。
配置并在适合时使用 “维修进行中”、“小心地滑”等临时性服务状态表记。
表记的图形符号应切合
GB/T11.1
《标志用公共信息图形符号
第1部分：通
用符号》标准的要求。消防与安全表记应切合
GB2894《安全标志》、GB13495《消防
安全标志》的要求。各类表记的格式应统一， 悬挂（摆放）应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改，文字规范。
秩序维护与安全服务7.1 公共秩序维护
门卫
——主出入口应安排 24小时值岗；
——对外来人员（施工、送货、参观等）推前出入管理；对来访客人用语规范，必要时
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引导至电梯厅或指定地区；非办公时间进入办公楼的人员应实施详尽登记；
——对物品出入实施分类管理，推行大件物品出入审验制度，拒绝危险物品进入。 巡视
——明确巡视工作职责，规范巡视工作流程，拟订相对固定的巡视路线。对重点地区、重点部位、重点设备机房起码每3小时巡视一次并记录。发现违法、违章行为应实时遏止；
——巡视应使用巡更设备，在监控中心保持巡更记录。如无巡更设备，宜保持两人一组进行巡视；
——收到中央监控室发出的指令后，巡视人员应实时抵达，并采取相应举措；
——巡视中发现各地区内的异样情况，
应立刻通知有关部门并在现场采取必要举措，
随
时准备启动相应的应急预案。
7.1.3监控
——办公楼的监督监控设备应
24小时开通，保持完整的监控记录，保证对办公楼安全
出入口、内部重点地区的安全监控、录像及辅助布警；
——监控中心收到火情、险情及其他异样情况报警信号后，
应实时报警，并安排保安人
员实时赶到现场进行前期办理；
——监控的录入资料应起码保持
7天，有特殊要求的参照有关规定或行业标准履行。
——保障治安电话通畅，接听实时（铃响三声内宜接听）
。
7.1.4停车管理
——根据办公楼的情况设置行车指示标志，
规定车辆行驶路线，指定车辆停放地区，
公
开收费标准；
——保安人员应付出入办公楼的各类车辆进行管理，
维护交通秩序，保证车辆便于通行、
易于停放；
——收费管理的车库应24小时有专人管理；车辆停放有序，车库场所每周清洁
1次，
无渗漏、无积水，通风优秀；无易燃、易爆等物品寄存；
——车库内配置道闸和监督系统，
地面、墙面按车辆道路行驶要求建立明显指示牌和地
标，照明、消防器械配置齐备；
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——非机动车应定点停放。 突发公共事件处理依据《上海市突发公共事件总体应急预案》的要求：
——拟订物业突发公共事件的应急预案， 并在物业办公室、 监控中心、机房等处室内悬挂，在每个楼层固定位置悬挂疏散示意图及引路标志， 每年应组织不少于 1次的突发公
共事件应急演习；
——当物业发生突发公共事件时， 各岗位管理人员必须按规定推行岗位戒备， 根据不同突发公共事件的现场情况应变办理， 在有关部门抵达现场前， 保证人身安全，减少财产
损失，并全力辅助政府部门办理有关事宜。7.2 安全管理
消防管理
——应成立健全消防管理制度，成立消防责任制；明确专人维护、管理消防器材，保持其完好；
——办公楼内应设置消防设备，保持消防通道通畅，办公楼明显位置设有消防设备平面示意图；
——定期对消防设备设备进行巡视、检查和维护，保持其完整、完好，能正常使用；消防带圈绕均匀，灭火器材保险栓及喷嘴外壳优秀，压力指示在地区线范围内，器材不超过有效期，各类设备设备能正常运行与使用；检查记录详尽，如发现消防器材有异样情况，应实时予以调动或报修；
——定期进行消防宣传和消防演习；——对易燃易爆品设专人专区管理。 安全生产及灾害预防成立健全安全生产规章制度和操作规程，普及燃气、燃油、电力的安全使用知识。如遇
台风、暴雨或其他灾害性天气的气象或有关信息时，应采取以下应急举措：
——对设备机房、停车场、广告牌、电线杆等露天设备的抗强风能力进行检查和加固；——对集水井水泵运转情况进行检查，保证正常排涝；
——对排水系统进行检查疏通，消除杂物，保证排水通畅；
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——实时准备必要的抢险物资，安排值班人员进行巡逻。
环境保洁服务8.1 材质清洁要求根据办公楼地面、镜面和墙面的材质，给出了不同材质的清洁要求（见表 3）。
表3主要材质清洁质量要求
大类
材质
质量要求
大理石
表面光明、洁净、接缝四周边角无污垢。
花岗岩
表面光明、无污迹、接缝四周边角无污垢。
水磨石
表面光明、无污迹。
硬地面
木制地板
表面光明、四周边角无积灰、无污渍。
PVC板
光明、无污迹。
瓷砖
光洁、光明、无污渍、无水迹。
软地面
地毯
色泽均一、无褪色、无毛边、柔软、纤维成同一方向。
软地面
塑胶地垫
表面平整、色泽均一、无残留物、无污渍、无板结
亚光丝纹不锈钢
表面色泽均一、无斑点、无擦痕、无污迹。
抛光镜面不锈钢
光明、无擦痕、无印迹。
金属材质
亚光轧花不锈钢
色泽均一、无斑点、无擦痕、无污迹。
铝合金
表面圆滑、洁净、无斑点、无尘埃、无污迹。
玻璃
洁净光明、通透性强、无划痕、无水迹。
墙纸
无斑点、无污渍。
其他材质
高密度板(复合板)
色泽均一、无擦痕、无积灰、无污渍。
涂料
无尘埃、无污渍
金箔面
光明、无尘埃、无污渍。
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8.2 部位清洁要求办公楼不同部位的环境卫生服务要求（见表 4）。表4 环境卫生服务要求
项目
走廊、门厅、大堂、电梯厅、
楼梯或消防梯
地面楼梯扶手、栏
服务要求
地表面、接缝、角落、边线等处洁净，地面洁净有光彩，无垃圾、杂物、尘埃、污迹、
划痕等现象，保持地面材质原貌。门框、窗框、窗台、金属件表面光明、无尘埃、无
污渍、无絮状物。旋转门、门中轴、门框、门边缝部位光明、无印迹、无尘埃。旋转
门空调出风口无尘埃、无污迹。门把手洁净、无印迹、准时消毒。
保持洁净、无尘埃、光明。窗框、窗台、金属件表面光明、无尘埃、无污渍、无絮状杆、窗台、指物。指示牌、广告牌无尘埃、无污迹、无印迹，金属件表面光明，无印迹。示牌
保持表面洁净，无尘埃、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光明、无
消防栓、消防箱、公共设备
尘埃、无污迹。喷淋盖、烟感器、喇叭无尘埃、无污渍。监控摄像头、门警器表面光明、无尘埃、无斑点、无絮状物。消防栓外表面光明、无印迹、无尘埃，内侧无尘埃、
无污迹。
天花板、风口、目视无尘埃、无污迹、无蜘蛛网，表面、接缝、角落、边线等处无污渍、无尘埃、无公共灯具内或斑点。外
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走廊、楼梯窗
玻璃、大堂门
保持洁净、光明、无尘埃、无污迹、无水迹
厅、电梯厅玻
璃
平台、屋顶
无垃圾聚积。
服务功能性用
保持洁净、整洁、无垃圾。热水炉外壳应无污迹、水渍。
房（如会议室、
不锈钢台面无水迹、无污渍、无擦痕。不锈钢水槽洁净、无斑点、无污迹无杂物、水
接待室、茶水
垢，落水口无污垢。冷、热水笼头表面光明、无污渍、无水垢。下水道无异味、定期
间）
滴入消毒液。
坐厕内、小便池内刷洗洁净、喷洒消毒，保持无异味、无污迹、无水渍、无垃圾、无
积水，镜面保持光明，无水迹，面盆无水锈。云石台面无水迹、无皂迹、无毛发，光
洁光明。洁具应表面光洁、光明、内外侧无污渍、无毛发、无异味、准时消毒。镜子
公共洗手间
明亮、无水渍、无擦痕、镜框边缘无尘埃。废物箱表面无污迹、无尘埃、无异味，定
时消毒。外露珠管连结处无碱性污垢
,管道表面光明、无尘埃。洗手间内保持空气清
新、无异味。
保持地面无垃圾、无污垢；空气流利，无异味。车库管道无积灰、无污垢。灯泡、灯
管、指示灯光明、无积灰。灯罩无积灰、无污迹。地面无积灰、无积水。定位杆、减
地下车库
速条无积灰、无污垢。反光镜洁净、光明、无污迹、水渍。消防通道无尘埃、无污渍、
无杂物。
垃圾收集
垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污水、无污迹、无异味、洁净整洁。
轿厢壁无浮灰；不锈钢表面光明、无污迹。垂直升降电梯轿厢四壁光洁光明
,操作面
板无污迹、无尘埃、无擦痕
,保持空气清新、无异味。
自动扶梯踏步、阶梯洁净、无
电梯轿厢
,无尘埃、无污渍、准时消毒，玻璃、不锈钢外
尘埃、无污迹橡胶扶手保持色泽均一
壳按表3有关条款的规定。
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广场所面洁净。明沟无杂物，无积水。外围通道地面应保持通畅，无堆放杂物、无积
广场、停车场、
灰、积水、无污迹、油渍、轮胎印，地面应保持原色。各类通告牌、照明灯具、栏杆、
绿地、花台、
立柱、反光镜等表面无积灰、无污垢、无污迹。水池内无漂浮物、无沉积杂物、无青
明沟
苔、水保持清澈、无异味。办公楼各出入口台阶地面、地垫按表
3有关条款的规定。
绿地、花坛、隔绝带、周围无杂物、无积水。
设备机房、管
无卫生死角、无垃圾聚积，无尘埃、目视无蜘蛛网、无污渍、无水渍。
道
目视洁净、光明、无污垢。表面、接缝、角落、边线等处洁净，无污迹、无尘埃、无
外墙
划痕。
箱房关闭式专人管理，箱房循环保洁；整洁、洁净、无异味，灭害举措完善。荒弃物
垃圾箱房
收集箱外侧表面光洁、无尘埃。荒弃物收集箱内侧洁净、无残留物、无异味、准时消
毒。荒弃物实时收集，不满溢。
烟灰缸、垃圾
桶无满溢、无异味、无污迹、烟缸内烟蒂不多于三支。
桶
消杀灭害
对通风口、明沟、垃圾房喷洒药水，安排灭蟑螂、老鼠。
灯泡、灯管无尘埃。灯罩无尘埃、无污迹。其余装饰件无尘埃、光明、无污迹。开关、
电器设备
插座、配电箱无尘埃、无污迹。
外幕墙
按表3有关要求。
9 绿化摆放与养护服务
9.1 绿化摆放室内绿化应根据顾客的需要摆放，室内绿化应做到正常养护，实时改换，保持娇艳。 室内绿化摆放要求（见表 5）。表5 室内绿化摆放分项养护要求
项 目 服务要求
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修剪、改换
绿化外观
安排室内绿化修剪与鲜花摆放。
叶片光彩、花朵娇艳。土壤表层无杂物、无枯叶。整体造型应所选品种的观赏效果一致。叶子强健，叶色正常，在正常的条件下不黄叶、不焦叶、不落
叶。
根据顾客需要或合同约定在公共部位摆放绿化，布局合理、均匀、疏密有度。
摆放
选种
盆栽种物的色彩，形态随和质应与空间大小、装饰气氛及功能相协调。光度、温度、湿度的耐受程度适宜，赏析性强、赏析周期长，管理方便。室内盆栽应采用无毒、无害、无味、园艺型肥料。存活率、造景、修剪、施
其他肥、病虫害控制。发现病变、虫害、枯萎应实时改换。
9.2 绿化养护室外绿化养护要求（见表 6）。表6 室外绿化养护分项养护要求
项 目 服务要求一级绿化养护应达到绿地或花坛内各类乔、灌、草等绿化存活率 1%。绿地设备及
总要求 硬质景观保持常年完好。植物群落完整，层次丰富，黄土不裸露，有整体赏析效果。
植物季相分明，色彩明丽，生长旺盛。
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年普修8遍以上，草屑即时清，切边整理
3次以上，草坪常年保持平整、边缘清晰，
草高度不应超过9cm。树冠完整雅观，分枝点合适，枝条粗壮，无枯枝死杈；主侧枝
散布匀称、数量适宜、修剪科学合理；内膛不乱，通风透光。树、乔木类要求树冠圆
修剪
整、树势均匀，45度剪口靠节圆滑。针叶树应保持明显顶端优势。花灌木开花实时，
株形丰满，花后修剪实时合理、无残花。绿篱修剪要保持赏析面枝叶丰满、茂盛、平
整、齐整一致，整型树木造型雅观。草坪修剪不能超过
5㎝、平整无杂草、无缠绕、
无空秃，实时切边，草坪边缘线清晰。
浇灌
常年保拥有效供水，草地充足生长，用覆沙保持调整，保持地形平整，排水流利。
中耕除草、松
10次以上，土壤疏松通透，无杂草。
年中耕除草、疏松表土
土
按植物品种、生长、土壤状况，适时、适量施肥。年普施基肥不少于
1遍，花灌木追
施肥
复合肥2遍，充足知足植物生长需要。植物、草皮根部土壤保持疏松、无板结、呈馒
头状。土壤理化性状：
PH值6.0-7.5
，Ec值(mS.㎝ˉ)0.5-1.5
。
预防为主，生态治理，各类病虫害发生低于防治指标。植物、草皮无病斑、无成虫。
病虫害防治
植物枝叶无虫害咬口、排泄物、无悬挂或依赖在植物上的虫茧、虫囊、休眠虫体及越
冬虫蛹。
扶正、加固
按规范做好综合防备举措，实时扶正加固。
绿草如茵，绿期在250
以上，斑秃黄萎
读了文章公安弱电系统绩效考核方案,弱电考核指标有什么相关的感受或者感悟没，都可以联系我们叙说。
